Leerstandsmanagement – yes, we can!

Wie kann ein konkreter Leerstand wirksam bekämpft werden?

Wie bereits im vorgängigen Artikel erwähnt Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?, hängen die eingesetzen Vermarktungsinstrumente auch stark mit dem Preissegment und Standortes des Vermietungsobjektes zusammen.

Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen aber nur einen zielführenden Weg:
Analyse – Planung – Umsetzung – Kontrolle

Bei einer  leerstehenden 5.5-Zimmer-Mietwohnung mitten in der Stadt Zürich für CHF 4’900.– Monatsmiete werden andere Vermarktungsinstrumente in Betracht gezogen, als bei einer 3.5-Zimmer-Mietwohnung für CHF 1’450.– in ländlicher Region.

Leerstandsmanagement
Leerstandsmanagement – Immobilienmarketing

Folgendes frei erfundene Objekt soll als Beispiel für die nachfolgenden Vermarktungsinstrumente dienen.

4.5-Zimmer-Mietwohnung, Bruttomiete CHF 1’550, NK 270.–, 105m2 Wohnfläche, Baujahr 1969 mit umfassenden Renovationen 2002, 5. Etage, Badezimmer und separate Toilette, ruhige Wohnlage mit Blick in die Berge und ins Grüne, Kinderzimmer je 13m2, Balkon 13m2, Bodenbeläge Parkett oder Keramik, Abstellplatz in Tiefgarage verfügbar, Lift, separates Kellerabteil, Gemeinde mit 3’000 Einwohner.

Standort-/Marktanalyse

Die Standort-/Marktanalyse hat ergeben, dass die Infrastrukur sehr gut ist. Einkauf, Post und Schule mit Kindergarten in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Bahnhof ist 10 Gehminuten entfernt von wo Winterthur in 12 Zugminuten erreichbar ist. Vom Bahnhof verkehren auch Busse in die umliegenden Gemeinden.

Zielgruppe

Welche Zielgruppe soll nun angesprochen werden? Ist es das Rentnerpaar, ein kinderloses Paar wo beide arbeiten (Dinks) oder die Kleinfamilie mit 1-2 Kindern? Als Mindesteinkommen wird bei allen ungefähr CHF 5’500.–/Monat vorausgesetzt.

Die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für eine neue Wohnung sind:
– die Lage und das unmittelbare Umfeld
– der Preis
– die Grösse der Wohnung (Aufteilung, Zimmeranzahl, Zimmergrössen, Nebenräume etc.)
– …….

Umsetzung

Die Autorin hat sich für eine Kleinfamilie mit maximal 2 Kindern entschieden und setzt bei den Vermarktungsmittel auf online-Inserate in Verbindung mit ansprechendem Bildmaterial und einer Vermarktungstafel vor Ort.

Nachfolgend Punkte müssen für eine zielgruppengerechte und optimale Vermarktung des Objektes beachtet werden:

  1. Bildmaterial
    Bilder sagen mehr als Tausend Wort und können positive Gefühle vermitteln. Dabei sollten allerdings ein paar Punkte (nicht abschliessend) beachtet werden wie z.B. Aussenansichten bei schönem Wetter, Kinderspielplatz und Naherholung zeigen, genügend Helligkeit bei Innenaufnahmen, optimale Perspektive suchen etc.
  2. Grundrissplan
    Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Suche nach neuem Wohnraum ist die Grösse und Aufteilung der Wohnung was bedeutet, dass ein Grundrissplan unbedingt in ein Immobilieninserat online gehört. Dieser sollte lesbar sein, die m2 pro Zimmer vermerkt und die Nord-/Süd-Richtung gekenntzeichnet sein. Für eine gute Qualität kann der Grundrissplan auch als PDF angehängt werden.
  3. Titel
    Der Titel ist immer der Blickfang und soll die Highlights hervorheben oder die Zielgruppe direkt ansprechen. Hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. Allerdings sollen die Aussagen die gemacht werden, im Inserat auch zu finden sein, d.h. traumhaft Aussicht bei den Fotos zeigen. Mögliche Inserate-Titel: „Sonnigen Balkon geniessen während Kinder auf Spielplatz spielen“ oder „Wohnung mit Schulanschluss und Blick in die Berge“
  4. Textbeschreibung
    Das Objekt sollte stichwortartig und detailliert beschrieben werden. Die Umgebungsangaben müssen auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Bei Zielgruppe Familie gehört ein allfälliger Spielplatz, Distanz zu Schule und Kindergarten, Betreuung wie Hort oder Krippe, wie auch allfällige Freizeitaktivitäten in der Nähe in die Textbeschreibung. Beispiel:
    Die Wohnung wurde 2002 umfassend renoviert und zeichnet sich aus durch:
    – sonniges Wohnzimmer (40m2) mit Zugang zum Balkon mit Bergsicht
    – moderne Küche mit Glaskeramit, Geschirrspüler und Sichtbackofen.
    – Kühlschrank mit separaten Gefrierschubladen
    – 3 Zimmer mit 15, 13, 13m2
    – Bodenbeläge Parkett bzw. Keramik
    – Badezimmer und separate Gäste-Toilette
    – separates Kellerabtei
    – Lift
    – Autoabstellplatz in Tiefgarage für CHF 100.–/Monat dazumietbar
    Kindergarten und Primarschule 5 Gehminuten entfernt. Mittagstisch wird in der Schule angeboten. Kinderbetreuung/Krippe im Ort vorhanden. Oberstufe 10 Fahrradminuten entfernt. Die Naherholung liegt direkt vor der Türe. Ein Paradies für Biker-, Jogging und Wanderfans.

„Mit etwas Zeit, Ideen und einfachen Mitteln zum Vermietungserfolg und die Konkurrenz hinter sich lassen“

Kontrolle

Sämtlich neu geschalteten Vermarktungsaktivitäten sofort kontrollieren auf:

  • Darstellung (Text)
  • Qualität und Reihenfolge Bilder
  • Vollständigkeit

Danach sollten die einzelnen Vermarktungsinstrumente regelmässig kontrolliert und ein Reporting (Statistiken) geführt werden. Nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten bestehen beispielsweise, um den Erfolg bzw. Nichterfolg eines online-Inserates zu messen.

  • Anzahl E-Mail-Eingänge
  • Anzahl Telefon-Anrufe auf ein Printinserat
  • Anzahl Besichtigungstermine/Interessenten am Tag-der-offenen-Tür
  • Anzahl Klicks auf das Internet-Inserat
  • Anzahl Besucher auf einer eigenen Internetseite
  • ……

Fazit

Leerstandsmanagement benötigt Zeit für Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle wird aber ziemlich sicher auch mit neuem Response belohnt. Eine win-win-Situation für alle: Wohnung vermietet und professionelles Auftreten am Markt (Imagegewinn für die Firma).

Autorin Karin Blömeke, immoberatung.ch

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Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?

Immobilien-Marketing bei Leerständen von Mietwohnungen bei Bestandesliegenschaften

Zeit fr Neues DDR Waschbecken
Vermarktung überarbeiten bei Leerständen

Solange die Wiedervermietung einer gekündigten Wohnung nicht problematisch erscheint, wird der Vermarktung meist keine besondere Beachtung geschenkt. Die online-Insertion wird automatisch aus dem Bewirtschaftungs-Tool ausgelöst ohne grosses Dazutun des verantwortlichen Bewirtschafters.

Aber funktioniert dieses Vorgehen? Muss der Immobilien-Lebenszyklus nicht miteinbezogen werden?
Doch, auf jeden Fall! Die Wohnungsausstattung wird mit der Zeit immer älter und entspricht höchstwahrscheinlich nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Wohnungssuchenden. Zusätzlich kann es Veränderungen in der umliegenden Infrastruktur gegeben haben, welche miteinbezogen werden müssen.

Gibt es Erfahrungswerte ab welcher Leerstands-Dauer in der Praxis eine Überprüfung der Vermarktung stattfindet? Meine Erfahrungen sind, dass Wohnungen zum Teil problemlos über 18 Monate leer stehen bevor reagiert wird.

Mit einfachen Mitteln zum Vermietungs-Erfolg.

Nebst dem Preissegment ist auch beim Leerstands-Management der Immobilien-Marketing Kreislauf massgebend. Es sind dies:

Immobilien_Marketing

  • Analyse: kurze Standort-/Marktanalyse (marktgerechter Preis bzw. überprüfen des Preisgefüges) inkl. Stärken-/Schwächenprofil
  • Ziel: rasche Wiedervermietung
  • Zielgruppe und Positionierung: Zielgruppe  in Verbindung mit der Positionierung bestimmen (anhand Analyse-Resultate) für eine zielgruppengerechte Kommunikation
  • Strategie: Strategie festlegen für Zielerreichung. Mit welchen Instrumenten und Massnahmen kann das Ziel bestmöglich erreicht werden
  • Marketing-Mix und Umsetzung: Die zur Verfügung stehenden Mittel in einer effizienten Kombination einsetzen unter Berücksichtigung der Zielgruppen-Kommunikation
  • Kontrolle: regelmässige Kontrolle, ob die Vermarktungs-Aktivitäten den gewünschten Erfolg bringen, ansonsten sofort Massnahmen ergreifen

In der Umsetzung steht mit den richtig angewendeten Vermarktungsinstrumenten wie z.B. online-Insertion, Bildmaterial, Flyers, Internetseiten etc. in Verbindung mit einer zielgruppengerechten Ansprache und Kommunikation einer erfolgreichen Wiedervermietung nichts mehr im Wege.

Die Auswahl der einzusetzenden Vermarktungsinstrumente hängt stark mit dem Preissegment des Vermietungsobjektes zusammen.

Eine erfolgreiche Wiedervermietung setzt allerdings voraus, dass die Standort-/Marktanalyse gewissenhaft durchgeführt wurde und dabei die Infrastruktur wie Einkauf, Schulen, ÖV/MIV sowie Naherholung und Freizeitmöglichkeiten inkl. Distanzen detailliert aufgearbeitet wurde. Des Weiteren müssen die gängigen Wohnungspreise vor Ort bekannt sein, d.h. die Konkurrenz-Angebote ausgewertet sein.

Auf was bei den Vermarktungsinstrumenten besonders Wert gelegt werden muss, folgt im nächsten Blog.

Falls firmeninterner Bedarf an Leerstandsmanagement besteht, biete ich Kurse vor Ort an und gebe dazu auch verschiedene Checklisten ab.

 

Autorin: Karin Blömeke, immoberatung.ch