Online-Inserate sind in der heutigen digitalen Welt eine wichtige Komponente, um potenzielle Mieter oder Käufer anzusprechen und schliesslich die Immobilien erfolgreich zu vermarkten. Es braucht das notwendige Wissen und die richtigen Techniken, um ansprechende und überzeugende Online-Inserate zu erstellen, welche die Aufmerksamkeit der entsprechenden Zielgruppe zu gewinnen.
Was braucht es für eine erfolgreiche Vermarktung mit maximaler Wirkung?
Zielgruppenanalyse: die Zielgruppe und ihre Bedürfnisse verstehen
Schreibtechniken: verkaufsfördernde Sprache verwenden und aussagekräftigen Inhalt erstellen.
Kombination Online-Marketing: Inserate in den sozialen Medien platzieren
Analyse und Optimierung: Inserate analysieren, um bessere Ergebnisse zu erzielen.
Ein erfolgreiches Inserat kann den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf, einer gelungenen Vermietung oder einer langen Vermarktungsphase ausmachen.
Gibt es Besonderheiten in der Vermarktung von Wohnungen oder Businessflächen?
Der grosse Unterschied liegt in der Marketingbotschaft. Bei der Vermarktung von Businessflächen liegt der Fokus auf den geschäftlichen Vorteilen, wie z. B. der erhöhten Produktivität, der optimalen Standortwahl, der geeigneten Infrastruktur oder der Imageverbesserung für das Unternehmen. Bei Wohnungen hingegen stehen der Komfort, die Lebensqualität und das Wohlbefinden der potenziellen Mieter bzw. Käufer im Vordergrund.
Diese Woche ist die neue Internetseite für die Geschäftsflächenvermarktung gewerbestrasse.ch online geschaltet worden. Details dazu finden Sie auf meinem Blogbeitrag unter www.immoberatung.ch und selbstverständlich stehe ich jederzeit für allfällige Rückfragen zur Verfügung.
Ebenfalls habe ich mich diese Woche mit der Vermarktung der aktuellen Immobilienkurse beschäftigt. Diese werden nur online beworben und zwar mittels:
Newsletter
Blogbeiträgen
persönlichen E-Mails
google-Adwords-Anzeigen
Leider, stösst der neu-konzipierte Kurs „kreative Vermarktung von kleineren Geschäftsflächen“ auf relativ kleines Interesse. Dies erstaunt mich – weil doch gerade hier viel mehr möglich wäre und viele der Leerstände mit ein wenig „mehr“ Vermarktung vermieden werden könnten. Werde diesen Kurs mittels google-Anzeigen etwas pushen.
Als lesenswert kann ich den Artikel zu digitalen Nomaden empfehlen. Interessant in welche Richtung sich ein kleiner Teil unserer Zielgruppe (Mieter für Arbeitsplätze / Geschäftsflächen) hin entwickelt.
Nun wünsche ich allen Bloglesern eine erfolgreiche Woche und freue mich, Sie auch nächste Woche an dieser Stelle begrüssen zu dürfen.
Wie kann ein konkreter Leerstand wirksam bekämpft werden?
Wie bereits im vorgängigen Artikel erwähnt Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?, hängen die eingesetzen Vermarktungsinstrumente auch stark mit dem Preissegment und Standortes des Vermietungsobjektes zusammen.
Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen aber nur einen zielführenden Weg: Analyse – Planung – Umsetzung – Kontrolle
Bei einer leerstehenden 5.5-Zimmer-Mietwohnung mitten in der Stadt Zürich für CHF 4’900.– Monatsmiete werden andere Vermarktungsinstrumente in Betracht gezogen, als bei einer 3.5-Zimmer-Mietwohnung für CHF 1’450.– in ländlicher Region.
Leerstandsmanagement – Immobilienmarketing
Folgendes frei erfundene Objekt soll als Beispiel für die nachfolgenden Vermarktungsinstrumente dienen.
4.5-Zimmer-Mietwohnung, Bruttomiete CHF 1’550, NK 270.–, 105m2 Wohnfläche, Baujahr 1969 mit umfassenden Renovationen 2002, 5. Etage, Badezimmer und separate Toilette, ruhige Wohnlage mit Blick in die Berge und ins Grüne, Kinderzimmer je 13m2, Balkon 13m2, Bodenbeläge Parkett oder Keramik, Abstellplatz in Tiefgarage verfügbar, Lift, separates Kellerabteil, Gemeinde mit 3’000 Einwohner.
Standort-/Marktanalyse
Die Standort-/Marktanalyse hat ergeben, dass die Infrastrukur sehr gut ist. Einkauf, Post und Schule mit Kindergarten in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Bahnhof ist 10 Gehminuten entfernt von wo Winterthur in 12 Zugminuten erreichbar ist. Vom Bahnhof verkehren auch Busse in die umliegenden Gemeinden.
Zielgruppe
Welche Zielgruppe soll nun angesprochen werden? Ist es das Rentnerpaar, ein kinderloses Paar wo beide arbeiten (Dinks) oder die Kleinfamilie mit 1-2 Kindern? Als Mindesteinkommen wird bei allen ungefähr CHF 5’500.–/Monat vorausgesetzt.
Die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für eine neue Wohnung sind:
– die Lage und das unmittelbare Umfeld
– der Preis
– die Grösse der Wohnung (Aufteilung, Zimmeranzahl, Zimmergrössen, Nebenräume etc.)
– …….
Umsetzung
Die Autorin hat sich für eine Kleinfamilie mit maximal 2 Kindern entschieden und setzt bei den Vermarktungsmittel auf online-Inserate in Verbindung mit ansprechendem Bildmaterial und einer Vermarktungstafel vor Ort.
Nachfolgend Punkte müssen für eine zielgruppengerechte und optimale Vermarktung des Objektes beachtet werden:
Bildmaterial
Bilder sagen mehr als Tausend Wort und können positive Gefühle vermitteln. Dabei sollten allerdings ein paar Punkte (nicht abschliessend) beachtet werden wie z.B. Aussenansichten bei schönem Wetter, Kinderspielplatz und Naherholung zeigen, genügend Helligkeit bei Innenaufnahmen, optimale Perspektive suchen etc.
Grundrissplan Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Suche nach neuem Wohnraum ist die Grösse und Aufteilung der Wohnung was bedeutet, dass ein Grundrissplan unbedingt in ein Immobilieninserat online gehört. Dieser sollte lesbar sein, die m2 pro Zimmer vermerkt und die Nord-/Süd-Richtung gekenntzeichnet sein. Für eine gute Qualität kann der Grundrissplan auch als PDF angehängt werden.
Titel Der Titel ist immer der Blickfang und soll die Highlights hervorheben oder die Zielgruppe direkt ansprechen. Hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. Allerdings sollen die Aussagen die gemacht werden, im Inserat auch zu finden sein, d.h. traumhaft Aussicht bei den Fotos zeigen. Mögliche Inserate-Titel: „Sonnigen Balkon geniessen während Kinder auf Spielplatz spielen“ oder „Wohnung mit Schulanschluss und Blick in die Berge“
Textbeschreibung Das Objekt sollte stichwortartig und detailliert beschrieben werden. Die Umgebungsangaben müssen auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Bei Zielgruppe Familie gehört ein allfälliger Spielplatz, Distanz zu Schule und Kindergarten, Betreuung wie Hort oder Krippe, wie auch allfällige Freizeitaktivitäten in der Nähe in die Textbeschreibung. Beispiel:
Die Wohnung wurde 2002 umfassend renoviert und zeichnet sich aus durch:
– sonniges Wohnzimmer (40m2) mit Zugang zum Balkon mit Bergsicht
– moderne Küche mit Glaskeramit, Geschirrspüler und Sichtbackofen.
– Kühlschrank mit separaten Gefrierschubladen
– 3 Zimmer mit 15, 13, 13m2
– Bodenbeläge Parkett bzw. Keramik
– Badezimmer und separate Gäste-Toilette
– separates Kellerabtei
– Lift
– Autoabstellplatz in Tiefgarage für CHF 100.–/Monat dazumietbar
Kindergarten und Primarschule 5 Gehminuten entfernt. Mittagstisch wird in der Schule angeboten. Kinderbetreuung/Krippe im Ort vorhanden. Oberstufe 10 Fahrradminuten entfernt. Die Naherholung liegt direkt vor der Türe. Ein Paradies für Biker-, Jogging und Wanderfans.
„Mit etwas Zeit, Ideen und einfachen Mitteln zum Vermietungserfolg und die Konkurrenz hinter sich lassen“
Kontrolle
Sämtlich neu geschalteten Vermarktungsaktivitäten sofort kontrollieren auf:
Darstellung (Text)
Qualität und Reihenfolge Bilder
Vollständigkeit
Danach sollten die einzelnen Vermarktungsinstrumente regelmässig kontrolliert und ein Reporting (Statistiken) geführt werden. Nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten bestehen beispielsweise, um den Erfolg bzw. Nichterfolg eines online-Inserates zu messen.
Anzahl E-Mail-Eingänge
Anzahl Telefon-Anrufe auf ein Printinserat
Anzahl Besichtigungstermine/Interessenten am Tag-der-offenen-Tür
Anzahl Klicks auf das Internet-Inserat
Anzahl Besucher auf einer eigenen Internetseite
……
Fazit
Leerstandsmanagement benötigt Zeit für Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle wird aber ziemlich sicher auch mit neuem Response belohnt. Eine win-win-Situation für alle: Wohnung vermietet und professionelles Auftreten am Markt (Imagegewinn für die Firma).
Immobilien-Marketing bei Leerständen von Mietwohnungen bei Bestandesliegenschaften
Vermarktung überarbeiten bei Leerständen
Solange die Wiedervermietung einer gekündigten Wohnung nicht problematisch erscheint, wird der Vermarktung meist keine besondere Beachtung geschenkt. Die online-Insertion wird automatisch aus dem Bewirtschaftungs-Tool ausgelöst ohne grosses Dazutun des verantwortlichen Bewirtschafters.
Aber funktioniert dieses Vorgehen? Muss der Immobilien-Lebenszyklus nicht miteinbezogen werden?
Doch, auf jeden Fall! Die Wohnungsausstattung wird mit der Zeit immer älter und entspricht höchstwahrscheinlich nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Wohnungssuchenden. Zusätzlich kann es Veränderungen in der umliegenden Infrastruktur gegeben haben, welche miteinbezogen werden müssen.
Gibt es Erfahrungswerte ab welcher Leerstands-Dauer in der Praxis eine Überprüfung der Vermarktung stattfindet? Meine Erfahrungen sind, dass Wohnungen zum Teil problemlos über 18 Monate leer stehen bevor reagiert wird.
Mit einfachen Mitteln zum Vermietungs-Erfolg.
Nebst dem Preissegment ist auch beim Leerstands-Management der Immobilien-Marketing Kreislauf massgebend. Es sind dies:
Analyse: kurze Standort-/Marktanalyse (marktgerechter Preis bzw. überprüfen des Preisgefüges) inkl. Stärken-/Schwächenprofil
Ziel: rasche Wiedervermietung
Zielgruppe und Positionierung: Zielgruppe in Verbindung mit der Positionierung bestimmen (anhand Analyse-Resultate) für eine zielgruppengerechte Kommunikation
Strategie: Strategie festlegen für Zielerreichung. Mit welchen Instrumenten und Massnahmen kann das Ziel bestmöglich erreicht werden
Marketing-Mix und Umsetzung: Die zur Verfügung stehenden Mittel in einer effizienten Kombination einsetzen unter Berücksichtigung der Zielgruppen-Kommunikation
Kontrolle: regelmässige Kontrolle, ob die Vermarktungs-Aktivitäten den gewünschten Erfolg bringen, ansonsten sofort Massnahmen ergreifen
In der Umsetzung steht mit den richtig angewendeten Vermarktungsinstrumenten wie z.B. online-Insertion, Bildmaterial, Flyers, Internetseiten etc. in Verbindung mit einer zielgruppengerechten Ansprache und Kommunikation einer erfolgreichen Wiedervermietung nichts mehr im Wege.
Die Auswahl der einzusetzenden Vermarktungsinstrumente hängt stark mit dem Preissegment des Vermietungsobjektes zusammen.
Eine erfolgreiche Wiedervermietung setzt allerdings voraus, dass die Standort-/Marktanalyse gewissenhaft durchgeführt wurde und dabei die Infrastruktur wie Einkauf, Schulen, ÖV/MIV sowie Naherholung und Freizeitmöglichkeiten inkl. Distanzen detailliert aufgearbeitet wurde. Des Weiteren müssen die gängigen Wohnungspreise vor Ort bekannt sein, d.h. die Konkurrenz-Angebote ausgewertet sein.
Auf was bei den Vermarktungsinstrumenten besonders Wert gelegt werden muss, folgt im nächsten Blog.
Falls firmeninterner Bedarf an Leerstandsmanagement besteht, biete ich Kurse vor Ort an und gebe dazu auch verschiedene Checklisten ab.
Welche Zielgruppe soll das Plakat hoch oben auf dem Dach ansprechen?
Obwohl in Zürich und Umgebung zur Zeit viel Gewerbe- und Bürofläche neue Mieter suchen, ist die Vermarktung der leerstehenden Flächen – teils grosse Flächen bis zu ganzen Gebäuden – oft nicht zielführend und nicht zuletzt infolge mangelhafter Ausführung. Die Flächen stehen teils über Monate bis zu mehreren Jahren leer.
Ich bin jedoch davon überzeugt, dass jeder Leerstand in nützlicher Frist behoben werden kann. Ich habe selber schon über längere Zeit leerstehende Flächen mit Erfolg vermieten können und dies obwohl es sich um ältere Räumlichkeiten handelte und diese sich nicht an Top-Lagen befanden sondern in absolut ländlicher Umgebung.
Durch konsequenten Einsatz von Immobilien-Marketing und persönlichem Engagement kann für jede Fläche der passende Mieter gefunden werden.
Vorausgesetzt der Mietpreis ist marktgerecht. Hier setzt das Immobilien-Marketing nämlich bereits ein. Zu Beginn eines erfolgreichen Vermarktungsprozesses steht eine kurze Standort-/Marktanalyse wo das Preisgefüge, die Konkurrenzangebote und der Standort samt Infrastruktur detailliert analysiert wird.
Anhand der Resultate und Auswertungen und unter Miteinbezug des bereits bestehenden Mietermixes wird die Zielgruppe bestimmt, welche für die Räumlichkeiten in Frage kommt. Gerade bei Gewerbeflächen kann es gut sein, dass mehrere verschiedene Zielgruppen in Frage kommen, was beim nächsten Schritt berücksichtigt werden muss: Erstellen eines Vermarktungskonzeptes. Hier kann bestimmt werden wie z.B. verschiedene Zielgruppen erreicht werden können:
gleichzeitig ansprechen, jedoch mit verschiedenen Kommunikationsmitteln und Kanälen
nacheinander (zeitlich versetzt – Phasensystem) mit Priorisierung
Weitere Punkte wie Zielsetzungen, Zuständigkeiten, Budget, Festlegung Kommunikationsinstrumente, Naming/Logo, zeitlicher Rahmen sowie Massnahmenplanung bei nicht erreichen der gesetzten Ziele bis hin zu kleinen baulichen Massnahmen am Gebäude. Gerade bei älteren Gebäude kann letzteres sehr viel bewirken, indem das Gebäude den heutigen Bedürfnissen der Suchenden angepasst werden kann oder einfach mit mehr Aufmerksamkeit besticht.
Mit Kreativität und professionellem Auftritt sich von der zahlreichen Konkurrenz abheben
Bei Büro- und Gewerbeflächen gehört heute online-Marketing zwingend dazu. Ein einfaches Inserat auf den gängigen Online-Immobilien-Marktplätzen reicht schon lange nicht mehr aus. Zumal die meisten online-Portale für Wohnliegenschaften und nicht Büro- und Gewerbeflächen entwickelt wurden.
Beispielsweise kann ein Internetauftritt als Basiskommunikationsmittel eingesetzt werden. Alle anderen Kommunikationsmittel wie z.B. online und Zeitungs-Inserate, Blachen etc. verweisen mittels URL-Hinweis auf die Internetseite. Eine eigene Internetseite für einen bestimmten Leerstand hat den Vorteil, dass dieser Auftritt ganz auf die Eigenheiten des Leerstandes bzw. Räumlichkeiten eingehen kann und die vordefinierte Zielgruppe somit optimal ansprechen kann. Die Verknüpfung der verschiedenen Kommunikationsmittel on- und offline heisst mit Fachbegriff „crossmedia„.
Zudem sollte bei Besichtigungsterminen den Interessenten Unterlagen (Doku oder Flyer) über das Objekt abgegeben werden können. Dies zeugt einerseits von professionellem Verhalten und andererseits hat der Interessent etwas „Handfestes“ was er bei Bedarf auch in einem Gremium z.B. Geschäftsleitung vorlegen kann.
Zu guter Letzt sollte auch das Nachfassen nach einigen Tagen nicht vergessen gehen. Eine kurze Rückfrage, ob noch Fragen offen sind oder noch Unterlagen für die Entscheidungsfindung fehlen, kann Sie und Ihre Liegenschaft wieder ins Gespräch bringen.
Fazit: Mit Immobilien-Marketing sich von der Konkurrenz abheben, ist auch bei Gewerbe- und Büroflächen (älteren Datums) und auch mit einem kleinen Budget problemlos möglich. Gefragt sind Kreativität und persönliches Engagement.
Das Vermarktungs-Ziel „Auffallen“ gelingt oft durch kreatives Immobilien-Marketing.
Gerade bei viel Leerstand spielt das Auffallen und somit das Abheben von der Konkurrenz eine wichtige Rolle. Neben der Marktfähigkeit (Produktausstattung, Preis, Lage etc.) kann durch eine gezielte Immobilien-Vermarktung sehr viel bewirkt werden. Oft genügt eine wirksame Insertion auf homegate.ch in Verbindung mit einer ausführlichen Internetseite, Werbung/Information vor Ort (Point of Property) und eventuell zu einem späteren Zeitpunkt noch online-Marketing oder gezielte Plakatwerbung an bestimmten Standorten (crossmedia).
Imagewerbung inbegriffen Das „Auffallen“ hat nicht nur einen positiven Effekt für die Immobilien – es hilft auch, den Bekanntheitsgrad des Unternehmens zu steigern. Mit der Vermarktung von Immobilien wird neben dem Produkt nämlich auch die Firma in den Fokus gerückt (= duales Marketing) und dies wird wiederum durch einen kreativen Marketing-Auftritt vereinfacht.
Kunden wollen betreut werden Bei einer zielgruppengerechten und zeitlich optimal ausgeführten Vermarktung werden sich Interessenten für Besichtigungen melden. Wird diesen Interessenten im künftigen Prozess jedoch zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt, werden die Abschlüsse ausbleiben.
Für den ersten Eindruck bleibt nur eine Chance was wiederum heisst, dass der Vermarkter seine Objekte inklusive Umgebung sehr gut kennen muss. Hierzu wäre vorgängig eine kurze Standort-/Markt-Analyse angesagt, um auf Fragen kompetent Auskunft geben zu können. Kein Interessent sollte vor Ort verabschiedet werden, ohne ein Flyer/Dokument zu erhalten, welches die wichtigsten Angaben über das Objekt enthält. Oft muss er das besichtigte Objekt später einem Gremium vorstellen (z.B. Geschäftsleitung) und so hat er die wichtigsten Angaben inklusive Bilder gleich zur Hand.
Späteres Kontaktaufnehmen ist erwünscht und kann allfällige noch vorhandene Fragen bzw. Unsicherheiten aus dem Weg räumen.
Fazit: nur durch positives „Auffallen“ können Unternehmen und Immobilien-Objekte sich von der zahlreichen Konkurrenz abheben – und dies fängt bei der Vermarktung an und endet beim persönlichen Kontakt.
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