Online-Inserate sind in der heutigen digitalen Welt eine wichtige Komponente, um potenzielle Mieter oder Käufer anzusprechen und schliesslich die Immobilien erfolgreich zu vermarkten. Es braucht das notwendige Wissen und die richtigen Techniken, um ansprechende und überzeugende Online-Inserate zu erstellen, welche die Aufmerksamkeit der entsprechenden Zielgruppe zu gewinnen.
Was braucht es für eine erfolgreiche Vermarktung mit maximaler Wirkung?
Zielgruppenanalyse: die Zielgruppe und ihre Bedürfnisse verstehen
Schreibtechniken: verkaufsfördernde Sprache verwenden und aussagekräftigen Inhalt erstellen.
Kombination Online-Marketing: Inserate in den sozialen Medien platzieren
Analyse und Optimierung: Inserate analysieren, um bessere Ergebnisse zu erzielen.
Ein erfolgreiches Inserat kann den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf, einer gelungenen Vermietung oder einer langen Vermarktungsphase ausmachen.
Gibt es Besonderheiten in der Vermarktung von Wohnungen oder Businessflächen?
Der grosse Unterschied liegt in der Marketingbotschaft. Bei der Vermarktung von Businessflächen liegt der Fokus auf den geschäftlichen Vorteilen, wie z. B. der erhöhten Produktivität, der optimalen Standortwahl, der geeigneten Infrastruktur oder der Imageverbesserung für das Unternehmen. Bei Wohnungen hingegen stehen der Komfort, die Lebensqualität und das Wohlbefinden der potenziellen Mieter bzw. Käufer im Vordergrund.
Massnahmen gegen Büroleerstand verlangen nicht nach übermässig viel Kreativität sondern nach fundierter Analyse und darauf aufbauende Kommunikations-Massnahmen, welche spezifisch auf das Objekt und die mögliche Zielgruppe abgestimmt sind.
Leerstandsanalyse in der Schweiz Gemäss Büromarktbericht 2019 von JLL profitiert der CH-Büromarkt derzeit von einer robusten Flächennachfrage. Dennoch dürften die Vermietungsmärkte generell mieterfreundlich bleiben. Das Angebot in Zürich ist mehrheitlich kleinflächig, zumindest teilweise ausgebaut und erscheint prinzipiell platzierbar. In der Region Zürich gab es per Ende Oktober 2018 380 Büroflächenangebote (grösser als 250m2) welche bereits 6 Monate und länger leer standen.
Was also tun bei 400m2 Bürofläche, welche schon länger leer steht? Coworking oder flexible open Space anbieten? Die Fläche aufwändig unterteilen und kleinere Büroflächen anbieten, welche auf dem Markt eine grössere Nachfrage geniessen? Aber Achtung: damit bieten Sie etwas an, was viele andere auch im Angebot haben. Sinnvoller erscheint, etwas auf dem Markt zu platzieren, was nicht alle haben – auch wenn es nicht so oft verlangt wird. Versuchen Sie aufzufallen, die richtigen Marketingmittel gezielt einzusetzen und genügend Zeit einzuplanen.
Wie auffallen?
Zur optimalen Vermarktung von Büro- oder Gewerbeflächen gehören eine Internetseite mit zielgruppenrelevanten Informationen, spannendes und informatives Bildmaterial, verständliche Pläne, mögliche Arbeitsplatzvarianten und Raumeinteilungen sowie eine Kurzinformation mit den wichtigsten Angaben (inkl. übersichtlicher Lagekarte).
(mögliche Arbeitsplatzvarianten für Zielgruppe Callcenter oder Treuhandfirma)
Die herkömmlichen online-Inserate auf den gängigen Immobilienportalen wie homegate.ch, flatfox etc. machen auch Ihre Konkurrenten und sollten ebenfalls gemacht werden, hilft aber nicht zum Auffallen. Die online-Inserate braucht es zwecks Traffic-Generator auf die eigene Projekt-Internetseite. Die Vermarktung fängt bei der Gestaltung des online-Inserates an. Auch hier gibt es unzählige Tricks für eine optimale Inserate-Gestaltung. Oder wie wäre es mit Werbung auf Facebook und einigen Plakaten in der Nähe des Objektes? Bei grösseren Flächen ist auch eine eigene Facebook-Seite denkbar – ganz im Layout und Naming des Angebotes. Zur Visibilität tragen auch ein Naming und Logo bei. Der Wiedererkennungswert darf nicht unterschätzt werden.
Auch die Liegenschaft soll gekennzeichnet werden mit Blache, Tafel oder Fensterkleber. Vielleicht spielen ja bestehende Mieter mit dem Gedanken sich räumlich zu vergrössern?
Wie wäre es zudem mit einem kurzen Objektfilm? Dieser kann einfach mit dem Smartphone erstellt und bearbeitet werden (Kurs siehe unter www.immobilienkurse.ch) und danach auf der Internetseite wie auch auf den Social-Media-Kanälen gezeigt werden.
Bei der Planung müssen die richtigen Mittel definiert und in der zeitlichen Abfolge untereinander geplant werden. Die Inhalte und Sprache müssen auf die Zielgruppe abgestimmt und verständliche formuliert sein.
Vorsicht: Mehr ist nicht immer besser!
Wenn ein Objekt länger auf dem Markt ist, werden auch viele Dienstleister darauf aufmerksam und versuchen Ihnen ihre Produkte anzubieten. Momentan sind „begehbare“ Grundrisse oder Führungen durch die Räume im Trend. Versuchen Sie bei allen Vermarktungsmöglichkeiten, die Ihnen angeboten werden, den Zusatznutzen für den Interessenten zu evaluieren. Bringt es neue Informationen und sind diese verständlich oder trägt es mehr zur Verwirrung von allfälligen Interessenten bei? Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen unbeteiligten Kollegen oder Drittfirma bei – mit etwas Abstand sieht vieles anders aus. Ein Sammelsurium an Informationen ist unbedingt zu vermeiden!
Stoppen Sie bestehenden Vermarktungen und starten Sie neu mit überarbeiteten und neuen Kommunikationsmitteln. Sie werden sehen, es melden sich neue Interessenten. Zusätzlich sollten die Vermarktungsaktivitäten noch mit aktiver Akquisition (Kalt-Akquise) unterstützt werden, was oft nicht gemacht wird, weil dies mit viel Zeitaufwand verbunden ist, aber eben beim Einsatz doch oft zum Erfolg führt (mein Erfahrungswert).
Falls Sie ein Beispiel für eine Bürovermarktung benötigen, können Sie dieses unter info@immoberatung kostenlos anfordern.
Autorin: Karin Blömeke, Geschäftsinhaberin von immoberatung.ch
Die Themen über das Wohnen in unserer verändernden Gesellschaft sind vielfältig und dementsprechend sollten auch die angebotenen Wohnformen sein. Die Flexibilität hat hohe Priorität bei Anforderungen an die künftigen Wohnformen und somit die gegebene Raumstruktur. Einerseits ändern die Wohnbedürfnisse in den verschiedenen Lebensabschnitten und andererseits ändert sich die Bevölkerungsstruktur (Zunahme 1-Personenhaushalte/Singles und ältere Personen). Die Nachfrage nach eher kleineren Wohnungen, welche infrastrukturmässig gut erschlossen sind, steigt. Zudem gewinnt das Gemeinschaftswohnen an Beliebtheit und wird heute schon in verschiedenen Varianten angeboten (individuelle Wohnräume werden mit Gemeinschaftsräumen ergänzt). Der Kostenfaktor dürfte beim Gemeinschaftswohnen ebenfalls eine tragende Komponente spielen (steigende Preise für Wohnraum). Die Vielfalt an verschiedenen Wohnformen ist in den letzten Jahrzehnten stark gewachsen.
Wohnungen mit flexiblen Grundrissen verändern sich mit den Bewohnern mit und helfen die Raumstruktur gemäss Lebensabschnitt-Stadium sinnvoll zu nutzen.
Die „Senioren“ sind die Kunden von morgen. 2030 ist voraussichtlich jeder vierte Bewohner der Schweiz im Pensionsalter. Um älteren Menschen die Chance zu geben, ihre Wohnsituation der aktuellen Lebensphase (d.h. dem Alterungsprozess) anzupassen, sollte ein Umdenken in der Liegenschaftsbewirtschaftung stattfinden. Einerseits sollte genügend Wohnraum für Senioren zur Verfügung stehen und andererseits gibt es wichtige Punkte, welche im Ungang mit den Senioren beachtet werden sollte.
Was sind die Wohnbedürfnisse von Senioren?
Eigenständiges Wohnen in den eigenen vier Wänden, alleine oder in Gemeinschaften mit eigenem Bereich (Rückzugsmöglichkeit)
Gute Infrastruktur (öffentlicher Verkehr, Einkauf, medizinische Einrichtungen etc.) in nächster Nähe
wohnflächenmässig kleinere altersgerechte Wohnungen (kompakter Grundriss) in preisgünstigem Segment
Stufenloser Zugang (von Haustüre bis Strasse) und wenn möglich Autozufahrt bis zum Hauseingang (für gehbehinderte Personen)
Ruhige und sichere Wohnlage, einfach zu öffnende Hauseingangstüre (kein Kraftakt nötig)
Gute Beleuchtung im und um das Haus (Sicherheitsgefühl)
Lift (genügend breit zum Wenden von Rollatoren und Rollstühlen) und Bedienfeld für Stockwerke nicht zu hoch
Waschküche – wenn möglich im Erdgeschoss – mit Tageslicht, guter Zugang, keine Treppen, kurze hindernisfreie Wege
Grünräume / Erholungs- und Begegnungszonen in der Nähe
eigene Kompetenzen einbringen können (Mithilfe Haushalt, Unterstützungen bieten in speziellen Kenntnissen wie z.B. Computer, Internet, kochen etc.
Was soll bei „altergerechten“ Wohnungen zusätzlich beachtet werden?
Eingangsbereich hell und zusätzliche Abstellfläche z.B. für Rollatoren
Bad mit Dusche ohne Stufe, Haltegriffe (1 Badezimmer reicht)
Küche nicht zu hoch, benutzungsfreundlich auch für kleinere Personen, einfach zu bedienende Küchengeräte (Elektronik und Höhe)
Pflegeleichte Wohnungen (kleine gut zu reinigende Fenster, pflegeleichte Materialien für Bodenbeläge und Oberflächen, Kücheneinrichtung, Badezimmer)
Fenster, welche einfach zu bedienen sind (Griffe nicht zu hoch und zu schwergängig)
Rollläden (keine Fensterläden), welche leicht zu bedienen sind und wenig Kraftaufwand benötigen
Braucht es einen Umdenkprozess bei den Verwaltungen?
Die Senioren sind die Kunden von morgen. Diese Punkte sollten im Umgang mit potenziellen Mietern der Zielgruppe „Senioren“ beachtet werden:
Wohnungsausschreibung: kleinere Wohnungen auch in der Zeitung ausschreiben (die heutigen Senioren sind noch nicht alle im Internet)
Reaktionszeit: Den älteren Wohnungs-Interessenten längere Reaktionszeit geben. Diese tun sich mit einem Wechsel häufig schwerer und brauchen eine längere Bedenkzeit
Vermietungspraxis: nicht nur junge Mieter sind „gute“ Mieter. Ein 70jähriger Mieter kann beispielsweise noch 10 – 25 Jahre ein ruhiger und dankbarer Mieter sein
Durchmischung: Verschiedene Altersklassen in Wohnhäusern anstreben, um die Nachbarschaftshilfe zu fördern
Umzüge: Siedlungsinterne Wohnungsumzüge unterstützen (z.B. von grösseren in kleinere Wohnungen), bestehende Mietern vorrangig behandeln
Gemeinschaftsräume: Aufenthaltsorte (innen oder aussen) für die Allgemeinheit bzw. für die Mieterschaft zur Verfügung stellen
Unterstützung: ältere Personen brauchen mehr Verständnis und Unterstützung in verschiedenen Belangen wie z.B. technische Küchengeräte, Wohnveränderungsprozess (Umzug), persönliche Anliegen etc.
Damit Liegenschaftenverwaltungsfirmen für die Zukunft gerüstet sind, sollten sie in Betracht ziehen, eine firmeninterne zentrale Anlaufstelle für ältere Mieter zu schaffen. Der steigende zusätzliche Zeitbedarf sollte nicht unterschätzt werden.
Kommunikation ist nicht gleich Kommunikation
Auch bei der Vermarktung von Alterswohnungen oder altersgerechten Wohnungen gibt es Punkte, die zwingend beachtet werden sollten. Es gibt Wörter/Bezeichnungen, die vermieden werden sollten, damit sich die Zielgruppe Senioren auch angesprochen fühlt. Jede Alters-Zielgruppe hat andere Ansprüche an die Kommunikation und diese Ansprüche textlich und visuell zu treffen ist das Herzstück jeder Kommunikationsstrategie.
Diese Woche ist die neue Internetseite für die Geschäftsflächenvermarktung gewerbestrasse.ch online geschaltet worden. Details dazu finden Sie auf meinem Blogbeitrag unter www.immoberatung.ch und selbstverständlich stehe ich jederzeit für allfällige Rückfragen zur Verfügung.
Ebenfalls habe ich mich diese Woche mit der Vermarktung der aktuellen Immobilienkurse beschäftigt. Diese werden nur online beworben und zwar mittels:
Newsletter
Blogbeiträgen
persönlichen E-Mails
google-Adwords-Anzeigen
Leider, stösst der neu-konzipierte Kurs „kreative Vermarktung von kleineren Geschäftsflächen“ auf relativ kleines Interesse. Dies erstaunt mich – weil doch gerade hier viel mehr möglich wäre und viele der Leerstände mit ein wenig „mehr“ Vermarktung vermieden werden könnten. Werde diesen Kurs mittels google-Anzeigen etwas pushen.
Als lesenswert kann ich den Artikel zu digitalen Nomaden empfehlen. Interessant in welche Richtung sich ein kleiner Teil unserer Zielgruppe (Mieter für Arbeitsplätze / Geschäftsflächen) hin entwickelt.
Nun wünsche ich allen Bloglesern eine erfolgreiche Woche und freue mich, Sie auch nächste Woche an dieser Stelle begrüssen zu dürfen.
Braucht es Konzepte im Immobilien-Marketing oder reicht als Grundlage zum Vermarktungserfolg auch einfach nur eine Portion Erfahrung? Auf diese Frage werden Sie nach dem Lesen des Artikels sicher die passende Antwort finden.
Ein Konzept auszuarbeiten ist nicht schwer, aber dafür umfangreich – wenn man es ordentlich machen will. Konzept heisst nichts anderes als ein grober Plan, der die Massnahmen zur Erreichung eines Ziels auflistet oder beschreibt.
Da bei Immobilien-Projekten immer mehrere Parteien involviert sind und die Umsetzungsdauer meist über 15 Monate bis hin zu mehreren Jahren dauert (je nach Grösse und Komplexität des Projektes) ist eine detaillierte Planung unerlässlich. Die wechselnden Projektteilnehmer – je Projektfortschritt – erschweren den optimalen Prozess- und Informationsfluss zusätzlich.
Mein Credo: Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen, aber nur einen zielführenden Weg: Analyse – Planung – Umsetzung und Kontrolle. Oberstes Ziel des Immobilien-Marketings muss sein: einer örtlich vorhandenen Zielgruppe das auf sie zugeschnittene Produkt bereit zu stellen und somit eine effiziente Vermarktung mit daraus resultierenden Kosteneinsparungen zu gewährleisten.
Bei der Planung (Projekt-Planungsphase) – welche nach einer Standort-und Marktanalyse – erfolgt, stehen u.a. folgende Konzepte zur Verfügung:
Marketingkonzept
Nutzungskonzept
Kommunikationskonzept
Vermarktungskonzept
Mittels der Erstellung eines Konzeptes werden Ideen, Gedanken, allfällige Probleme etc. geordnet und kontrolliert aufgearbeitet und festgehalten. Gibt es Veränderungen in der Zusammensetzung des Projektteams, können sich neu Dazugestossene schnell und unkompliziert in das Projekt einarbeiten und informieren. In meiner 10-jährigen Tätigkeit in Immobilien-Projekten habe ich schon einige Male erlebt, dass ganze Teams ausgewechselt wurden und ich in der Funktion als externer Immobilien-Marketingberater als einzige Person einen detaillierten Gesamt-Überblick über bereits getroffene Entscheidungen hatte.
Obwohl die Inhalte meistens ähnlich sind, können Konzepte nicht einfach kopiert werden. Die Gliederung ist jedoch immer dieselbe. Jedes Konzept gliedert sich in die drei Hauptteile:
Analyseteil: zeigt die Ausgangslage sowie die Situationsanalyse auf
Strategieteil: formuliert die Zielsetzung(en), die Zielgruppen, die Kommunikationsinhalte sowie die Strategie
Massnahmenteil: beschreibt die Massnahmen, das Budget und die Erfolgskontrolle
Bevor auf die Unterscheidung der verschiedenen Konzepte eingegangen wird, ist festzuhalten, dass die Einflussnahme auf das endgültige Produkt Immobilie – je nach Projektfortschritt – immer kleiner wird. Kann beim Marketing- bzw. Nutzungskonzept noch auf die Objekt-Grösse und Ausbau, Wohnungsmix etc. Einfluss genommen werden, ist dies beim Vermarktungskonzept fast nicht mehr möglich. Des Weiteren werden je nach Projektstand andere Konzepte benötigt (siehe Grafik/Quelle immobilien-marketing360°).
Wie lassen sich die Konzepte abgrenzen bzw. welche Unterscheidungsmerkmale weisen diese auf? Beispielsweise der Inhalt des Marketingkonzepts ist mit weniger Details behaftet als das Vermarktungskonzept. Im Marketingkonzept werden vor allem richtungweisende Massnahmen (Stossrichtungen) vorgegeben. Konkret handelt es sich dabei um Definitionen/Festlegungen der Instrumente (price, product, place und promotion), Zielgruppen, Einsatzgebiete, Umsetzungsdauer etc. (eine detaillierte Übersicht finden Sie im Fachordner Immobilien-Marketing 360°).
Zusammengefasst sind dies die wichtigsten Vorteile einer Konzepterstellung:
Erstellung einer theoretischen Grundlage inkl. Ideensortierung und Priorisierung
schriftliche Basis/Zusammenfassung aller relevanten Faktoren und Informationen
gezielte Planung und ganzheitliche Betrachtungsweise (360°)
Formulierung konkreter Ziele
Konzentration auf das Wesentliche
Orientierungsrahmen mit Zwischenzielen
Termin-, Budget- und Erfolgskontrolle
leichtere Informationsübergabe Dritte und neue Projektmitglieder
Für allfällige Fragen bzw. Hilfestellungen stehe ich Ihnen bei der Erstellung Ihres nächsten Konzeptes gerne zur Verfügung.
Zum richtigen Mix gehört eine Portion Mut! Immobilien-Marketing fängt bereits bei der Planung der Immobilie an. Auf das Analysieren des Standortes und Marktes folgt das Ausarbeiten des Wohnungsangebotes (Wohnungsmix), der Wohnungstypen und -grössen, der Ausstattung sowie der Nebenräumlichkeiten wie z.B. Umgebungsgestaltung, Kellerräume, Gemeinschaftsräume etc.
Das Herzstück der Analyse: eine sorgfältige Zielgruppenbestimmung Das Produkt Immobilie muss auf die Bedürfnisse der in der Analyse bestimmten Zielgruppe ausgerichtet werden. Hierzu braucht es eine Portion Mut, um von den altbekannten „Baumuster“ abzuweichen und allenfalls auch die Eigentümer von Neuem zu überzeugen. Beispielsweise werden immer noch am häufigsten 3.5-Zimmer und 4.5-Zimmerwohnungen gebaut und dies auch, wenn die Standort-/Marktanalyse wie auch die Bevölkerungsentwicklung klar aufzeigen, dass effiziente kleinere Wohnungen (2 – 3-Zimmer) am Standort gefragt sind.
Wo bleibt hier der Mut zu einer neuen Richtung?
Da stellt sich mir die Frage, warum im letzten Projekt – in einem grossen Neubaugebiet – der von mir vorgeschlagene hälftige Anteil an 2.5-Zimmer-Wohnungen gekürzt und auf den „normalen“ kleinen Anteil gesetzt wurde mit dem Resultat, dass die kleinen Wohnungen nun heute bereits alle vermietet sind und die Vermietung der grösseren Wohnungen sehr harzig verläuft? Im Glattpark hingegen wurde mit dem Projekt Minmax mutig nur auf Kleinwohnungen (1.5 – 2.5-Zi-Wohnungen) gesetzt und der Mut wurde belohnt. Bis auf 3 grössere und 2 Wohngemeinschaftswohnungen sowie 3 EG-Ateliers sind alle der rund 100 Wohnungen bereits vermietet (Erstbezug 1.10.2016). Der Vermietungserfolg bestätigt demnach diesen Nachfrage-Trend.
Was heisst effiziente Wohnungen? Flächenmässig sollten die Wohnung eher am unteren Durchschnitt liegen dafür praktische, individuell nutzbare Grundrisse aufweisen mit genügend zusätzlichem Stauraum und die Anforderung „stufenlos“ versteht sich von selbst. Dank kleineren Wohnflächen können die Wohnungen auch im unteren- bis mittleren Preissegment angeboten werden was wiederum die potenzielle Zielgruppe vergrössert.
Wieso zurück zu Kleinwohnungen? Laut Hochrechnungen vom Bundesamt für Statistik (BfS) werden die Haushalte in der Schweiz in den nächsten Jahren stark zunehmen. Einerseits wegen Zuwanderung und andererseits wegen unserer immer älter werdenden Bevölkerung. Wachsen werden vor allem die 1 bis 2 Personenhaushalte mit älteren Leuten. Diese Zielgruppe hat andere Bedürfnisse an ihren Wohnraum wie auch an die Beratung und Vermarktungsablauf und diesen Ansprüchen werden meines Erachtens bis heute zu wenig Bedeutung geschenkt. Senioren brauchen mehr Zeit, um sich für Neues zu begeistern bzw. Entscheidungen zu fällen.
Welche Bedürfnisse haben Senioren an ihren Wohnraum? Gefragt sind wohnflächenmässig kleinere Wohnungen jedoch mit genügend Räumen für Rückzugsmöglichkeiten und für Besucher (Freunde einladen). Ideal wäre ein zusätzlicher Gemeinschaftsraum sowie ein dazu mietbares Besucherzimmer/Satellitenzimmer. Die Wohnung sollte ausgestattet sein mit Dusche ohne Stufe aber mit Haltegriffen (1 Badezimmer reicht), Küche und Schränke nicht zu hoch, benutzungsfreundlich auch für kleinere Personen, einfach zu bedienende Küchengeräte (Elektronik und Höhe), pflegeleichte gut zu reinigende Fenster, sowie Bodenbeläge und Oberflächen, einfach zu bedienende Fenster mit Rollläden (Griffe nicht zu hoch und zu schwergängig) etc. Zudem bevorzugen ältere Wohnungsbewohner eine ruhige und sichere Wohnlage mit Erholungs- und Begegnungszonen in der Nähe.
Lebensphasen werden immer länger
Früher lebten ältere Personen nach der Pensionierung noch einige Jahre aktiv in der bisherigen Wohnung oder im eigenen Haus und machte sich dann mit dem Gedanken vertraut, irgendwann in ein Altersheim zu ziehen, weil sich körperliche Gebrechen bemerkbar machten oder weil der Haushalt alleine nicht mehr zu bewältigen war.
Heute ist die „aktive Seniorenphase“ immer länger dank der steigenden Lebenserwartung. Eine Studie zeigt, dass viele 70-Jährige auch gerne nochmals umziehen in eine neue Wohnung, die ihren veränderten Bedürfnissen besser entspricht als das zu gross gewordene Eigenheim. Je älter die Senioren dann werden, je wichtiger werden ihnen die eigenen vier Wände und die Umgebung. Die Senioren werden eine wichtige künftige Zielgruppe sein – und irgendwann gehören auch wir dazu.
Da mir die Senioren und ihre Wohnbedürfnisse sehr am Herzen liegen und ich die Problematik der Wohnungssuche im eigenen Umfeld immer wieder erlebe, versuche ich ihre Anliegen in der Immobilien-Branche zu platzieren – die Senioren haben selten die Möglichkeit dazu.
Weitere Informationen zur Zielgruppenbestimmung, Bevölkerungsentwicklung und dem Projekt MinMax im Fachordner „Kreislauf Immobilien-Marketing 360°“ oder unter www.immobilienmarketing360.ch.
Wie kann ein konkreter Leerstand wirksam bekämpft werden?
Wie bereits im vorgängigen Artikel erwähnt Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?, hängen die eingesetzen Vermarktungsinstrumente auch stark mit dem Preissegment und Standortes des Vermietungsobjektes zusammen.
Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen aber nur einen zielführenden Weg: Analyse – Planung – Umsetzung – Kontrolle
Bei einer leerstehenden 5.5-Zimmer-Mietwohnung mitten in der Stadt Zürich für CHF 4’900.– Monatsmiete werden andere Vermarktungsinstrumente in Betracht gezogen, als bei einer 3.5-Zimmer-Mietwohnung für CHF 1’450.– in ländlicher Region.
Leerstandsmanagement – Immobilienmarketing
Folgendes frei erfundene Objekt soll als Beispiel für die nachfolgenden Vermarktungsinstrumente dienen.
4.5-Zimmer-Mietwohnung, Bruttomiete CHF 1’550, NK 270.–, 105m2 Wohnfläche, Baujahr 1969 mit umfassenden Renovationen 2002, 5. Etage, Badezimmer und separate Toilette, ruhige Wohnlage mit Blick in die Berge und ins Grüne, Kinderzimmer je 13m2, Balkon 13m2, Bodenbeläge Parkett oder Keramik, Abstellplatz in Tiefgarage verfügbar, Lift, separates Kellerabteil, Gemeinde mit 3’000 Einwohner.
Standort-/Marktanalyse
Die Standort-/Marktanalyse hat ergeben, dass die Infrastrukur sehr gut ist. Einkauf, Post und Schule mit Kindergarten in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Bahnhof ist 10 Gehminuten entfernt von wo Winterthur in 12 Zugminuten erreichbar ist. Vom Bahnhof verkehren auch Busse in die umliegenden Gemeinden.
Zielgruppe
Welche Zielgruppe soll nun angesprochen werden? Ist es das Rentnerpaar, ein kinderloses Paar wo beide arbeiten (Dinks) oder die Kleinfamilie mit 1-2 Kindern? Als Mindesteinkommen wird bei allen ungefähr CHF 5’500.–/Monat vorausgesetzt.
Die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für eine neue Wohnung sind:
– die Lage und das unmittelbare Umfeld
– der Preis
– die Grösse der Wohnung (Aufteilung, Zimmeranzahl, Zimmergrössen, Nebenräume etc.)
– …….
Umsetzung
Die Autorin hat sich für eine Kleinfamilie mit maximal 2 Kindern entschieden und setzt bei den Vermarktungsmittel auf online-Inserate in Verbindung mit ansprechendem Bildmaterial und einer Vermarktungstafel vor Ort.
Nachfolgend Punkte müssen für eine zielgruppengerechte und optimale Vermarktung des Objektes beachtet werden:
Bildmaterial
Bilder sagen mehr als Tausend Wort und können positive Gefühle vermitteln. Dabei sollten allerdings ein paar Punkte (nicht abschliessend) beachtet werden wie z.B. Aussenansichten bei schönem Wetter, Kinderspielplatz und Naherholung zeigen, genügend Helligkeit bei Innenaufnahmen, optimale Perspektive suchen etc.
Grundrissplan Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Suche nach neuem Wohnraum ist die Grösse und Aufteilung der Wohnung was bedeutet, dass ein Grundrissplan unbedingt in ein Immobilieninserat online gehört. Dieser sollte lesbar sein, die m2 pro Zimmer vermerkt und die Nord-/Süd-Richtung gekenntzeichnet sein. Für eine gute Qualität kann der Grundrissplan auch als PDF angehängt werden.
Titel Der Titel ist immer der Blickfang und soll die Highlights hervorheben oder die Zielgruppe direkt ansprechen. Hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. Allerdings sollen die Aussagen die gemacht werden, im Inserat auch zu finden sein, d.h. traumhaft Aussicht bei den Fotos zeigen. Mögliche Inserate-Titel: „Sonnigen Balkon geniessen während Kinder auf Spielplatz spielen“ oder „Wohnung mit Schulanschluss und Blick in die Berge“
Textbeschreibung Das Objekt sollte stichwortartig und detailliert beschrieben werden. Die Umgebungsangaben müssen auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Bei Zielgruppe Familie gehört ein allfälliger Spielplatz, Distanz zu Schule und Kindergarten, Betreuung wie Hort oder Krippe, wie auch allfällige Freizeitaktivitäten in der Nähe in die Textbeschreibung. Beispiel:
Die Wohnung wurde 2002 umfassend renoviert und zeichnet sich aus durch:
– sonniges Wohnzimmer (40m2) mit Zugang zum Balkon mit Bergsicht
– moderne Küche mit Glaskeramit, Geschirrspüler und Sichtbackofen.
– Kühlschrank mit separaten Gefrierschubladen
– 3 Zimmer mit 15, 13, 13m2
– Bodenbeläge Parkett bzw. Keramik
– Badezimmer und separate Gäste-Toilette
– separates Kellerabtei
– Lift
– Autoabstellplatz in Tiefgarage für CHF 100.–/Monat dazumietbar
Kindergarten und Primarschule 5 Gehminuten entfernt. Mittagstisch wird in der Schule angeboten. Kinderbetreuung/Krippe im Ort vorhanden. Oberstufe 10 Fahrradminuten entfernt. Die Naherholung liegt direkt vor der Türe. Ein Paradies für Biker-, Jogging und Wanderfans.
„Mit etwas Zeit, Ideen und einfachen Mitteln zum Vermietungserfolg und die Konkurrenz hinter sich lassen“
Kontrolle
Sämtlich neu geschalteten Vermarktungsaktivitäten sofort kontrollieren auf:
Darstellung (Text)
Qualität und Reihenfolge Bilder
Vollständigkeit
Danach sollten die einzelnen Vermarktungsinstrumente regelmässig kontrolliert und ein Reporting (Statistiken) geführt werden. Nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten bestehen beispielsweise, um den Erfolg bzw. Nichterfolg eines online-Inserates zu messen.
Anzahl E-Mail-Eingänge
Anzahl Telefon-Anrufe auf ein Printinserat
Anzahl Besichtigungstermine/Interessenten am Tag-der-offenen-Tür
Anzahl Klicks auf das Internet-Inserat
Anzahl Besucher auf einer eigenen Internetseite
……
Fazit
Leerstandsmanagement benötigt Zeit für Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle wird aber ziemlich sicher auch mit neuem Response belohnt. Eine win-win-Situation für alle: Wohnung vermietet und professionelles Auftreten am Markt (Imagegewinn für die Firma).
Welche Zielgruppe soll das Plakat hoch oben auf dem Dach ansprechen?
Obwohl in Zürich und Umgebung zur Zeit viel Gewerbe- und Bürofläche neue Mieter suchen, ist die Vermarktung der leerstehenden Flächen – teils grosse Flächen bis zu ganzen Gebäuden – oft nicht zielführend und nicht zuletzt infolge mangelhafter Ausführung. Die Flächen stehen teils über Monate bis zu mehreren Jahren leer.
Ich bin jedoch davon überzeugt, dass jeder Leerstand in nützlicher Frist behoben werden kann. Ich habe selber schon über längere Zeit leerstehende Flächen mit Erfolg vermieten können und dies obwohl es sich um ältere Räumlichkeiten handelte und diese sich nicht an Top-Lagen befanden sondern in absolut ländlicher Umgebung.
Durch konsequenten Einsatz von Immobilien-Marketing und persönlichem Engagement kann für jede Fläche der passende Mieter gefunden werden.
Vorausgesetzt der Mietpreis ist marktgerecht. Hier setzt das Immobilien-Marketing nämlich bereits ein. Zu Beginn eines erfolgreichen Vermarktungsprozesses steht eine kurze Standort-/Marktanalyse wo das Preisgefüge, die Konkurrenzangebote und der Standort samt Infrastruktur detailliert analysiert wird.
Anhand der Resultate und Auswertungen und unter Miteinbezug des bereits bestehenden Mietermixes wird die Zielgruppe bestimmt, welche für die Räumlichkeiten in Frage kommt. Gerade bei Gewerbeflächen kann es gut sein, dass mehrere verschiedene Zielgruppen in Frage kommen, was beim nächsten Schritt berücksichtigt werden muss: Erstellen eines Vermarktungskonzeptes. Hier kann bestimmt werden wie z.B. verschiedene Zielgruppen erreicht werden können:
gleichzeitig ansprechen, jedoch mit verschiedenen Kommunikationsmitteln und Kanälen
nacheinander (zeitlich versetzt – Phasensystem) mit Priorisierung
Weitere Punkte wie Zielsetzungen, Zuständigkeiten, Budget, Festlegung Kommunikationsinstrumente, Naming/Logo, zeitlicher Rahmen sowie Massnahmenplanung bei nicht erreichen der gesetzten Ziele bis hin zu kleinen baulichen Massnahmen am Gebäude. Gerade bei älteren Gebäude kann letzteres sehr viel bewirken, indem das Gebäude den heutigen Bedürfnissen der Suchenden angepasst werden kann oder einfach mit mehr Aufmerksamkeit besticht.
Mit Kreativität und professionellem Auftritt sich von der zahlreichen Konkurrenz abheben
Bei Büro- und Gewerbeflächen gehört heute online-Marketing zwingend dazu. Ein einfaches Inserat auf den gängigen Online-Immobilien-Marktplätzen reicht schon lange nicht mehr aus. Zumal die meisten online-Portale für Wohnliegenschaften und nicht Büro- und Gewerbeflächen entwickelt wurden.
Beispielsweise kann ein Internetauftritt als Basiskommunikationsmittel eingesetzt werden. Alle anderen Kommunikationsmittel wie z.B. online und Zeitungs-Inserate, Blachen etc. verweisen mittels URL-Hinweis auf die Internetseite. Eine eigene Internetseite für einen bestimmten Leerstand hat den Vorteil, dass dieser Auftritt ganz auf die Eigenheiten des Leerstandes bzw. Räumlichkeiten eingehen kann und die vordefinierte Zielgruppe somit optimal ansprechen kann. Die Verknüpfung der verschiedenen Kommunikationsmittel on- und offline heisst mit Fachbegriff „crossmedia„.
Zudem sollte bei Besichtigungsterminen den Interessenten Unterlagen (Doku oder Flyer) über das Objekt abgegeben werden können. Dies zeugt einerseits von professionellem Verhalten und andererseits hat der Interessent etwas „Handfestes“ was er bei Bedarf auch in einem Gremium z.B. Geschäftsleitung vorlegen kann.
Zu guter Letzt sollte auch das Nachfassen nach einigen Tagen nicht vergessen gehen. Eine kurze Rückfrage, ob noch Fragen offen sind oder noch Unterlagen für die Entscheidungsfindung fehlen, kann Sie und Ihre Liegenschaft wieder ins Gespräch bringen.
Fazit: Mit Immobilien-Marketing sich von der Konkurrenz abheben, ist auch bei Gewerbe- und Büroflächen (älteren Datums) und auch mit einem kleinen Budget problemlos möglich. Gefragt sind Kreativität und persönliches Engagement.
Diese Tatsache würde ich mir wünschen. Genügend passenden und zahlbaren Wohnraum für unsere Senioren. Meiner Meinung nach gibt es zwei Arten der Zielgruppe Senioren: die „aktiven“ und die „häuslichen„. In meinem letzten Blogeintrag hatte ich angekündigt, über ein aktuelles Wohnsuch-Problem von Senioren zu erzählen.
Ich nenne das aktive Seniorenpaar Anna und Paul Muster, beide etwas über 80 Jahre alt, die letzten 20 Jahre in einer Mietwohnung in Pfäffikon nähe Bahnhof und See gewohnt. Anna bevorzugt es täglich im Pfäffikersee ein Bad zu nehmen, Paul ist engagierter Naturliebhaber und unternimmt mit seinen Enkel gerne ausgiebige Ausflüge im Wald. Die Namen sind frei erfunden, der Rest zu 100% authentisch.
Vor ein paar Wochen erhält das Ehepaar Muster nach über 20-jähriger Mietdauer die Wohnungskündigung infolge Liegenschaftssanierung. Der Vermieter, eine bekannte Liegenschaftenfirma, schickt die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten wie immer mit der eingeschriebenen Briefpost. Eine mündliche Voronrientierung der langjährigen und absolut unproblematischen Mieter haben sie in keiner Weise in Betracht gezogen.
Anna und Paul brauchen erst einmal ein paar Tage, um die Tragweite dieser in ihr Lebend einschneidende Änderung zu verstehen. Als sie sich wieder gefangen haben, reden sie mit Bekannten und auch mit der Verwaltung. Diese beschränkt die Hilfe darauf, ihnen die frei gewordenen Wohnungen, welche auch auf dem Internet bereits publiziert sind, in Ausdrucksformat zukommen zu lassen.
Paul verbringt nun viel Zeit vor dem Computer und sucht nach geeigneten Wohnungen. Ihr beschränktes Budget von max. CHF 1’500.– inkl. Nebenkosten macht die Suche in einer grösseren Stadt wie Pfäffikon nicht gerade einfacher. Die Anforderung an ihre neue Wohnung sind nicht gross: 3 – 3.5-Zimmer, zentrale und ev. ruhige Lage in Pfäffikon (nicht am Berg), kleiner Balkon oder Gartensitzplatz und bis zum 1. Stock ohne Lift möglich, danach nur mit Lift. Das Auto bräuchte noch einen Parkplatz, aber Paul spielt schon länger mit dem Gedanken, dass er das Auto kurzfristig verkaufen möchte.
Und wie geht die Geschichte weiter? Haben die beiden schon eine Wohnung gefunden? Leider nein und das hängt von mehreren Faktoren ab. Es ist bekannt, dass sich ältere Leuten mit Entscheidungen wie Wohnungswechsel schwerer tun (bekannte Umgebung verlassen wie Nachbarn, Infrastruktur etc.) d.h. dass sie nach einer Wohnungs-besichtigung mehr Bedenkzeit brauchen als ihre jüngeren Mitinteressenten. Hinzu kommt das ungewohnte Anmelde-Formular ausfüllen, ev. einen Begleitbrief verfassen, eine Betreibungsauskunft zu besorgen und wenn es die Unterlagen dann bis zum Verwalter auf den Tisch schaffen, wird sich dieser wahrscheinlich kaum für ein 80-jähriges Ehepaar entscheiden, wenn andere Mietinteressenten vorliegen – was mir auch meine Kursteilnehmer immer wieder bestätigen.
Aber warum eigentlich? Was spricht gegen ältere solvente Mieter? Haben Verwaltung Angst vor einem baldigen erneuten Mieterwechsel? Wer garantiert, dass jüngere Mieter länger bleiben? Heute sind fast 20% der Schweizer Bevölkerung im Pensionsalter (Tendenz steigend), fühlen sich durchschnittlich 10 – 15 Jahre jünger als das biologische Alter, sind aktiv und mobil und möchten oder müssen auch im Pensionsalter öfters einmal noch die Wohnung wechseln.
Also gebt unseren Senioren eine Chance und unterstützt ihre Mobilitätswünsche wie z.B. ein Wohnungswechsel – sie werden es euch danken.
Wer möchte bei der Problemfindung helfen und diesem aktiven und lebensfreudigen Ehepaar eine Chance für eine neue Mietwohnung geben? Ich freue mich über jeden Hinweis! Bitte Liken und Teilen!
Gestern bin ich an einer Liftruine vorbeigefahren und musste einfach ein Foto machen. Da wo vor kurzem noch ein mehrstöckiges Haus stand, steht jetzt noch der Turm der 8 Etagenlift-Türen. Das abgebrochene Haus machte mir nicht den Eindruck, als ob es mit Sanierungsmassnahmen nicht auf aktuelle Bedürfnisse hätte angepasst werden können. Wo bleibt hier der Nachhaltigkeitsgedanke? In Zürich werden täglich Gebäude abgerissen, um die maximalen Grundstücksausnutzungen mit einem Neubau optimal umsetzen zu können.
Die bereits angebrachte Vermarktungstafel zeig, dass hier das neue Alterszentrum Trotte entstehen wird. Meine Nachforschungen auf der Internetseite des Hochbau-Departements der Stadt Zürich ergaben dann, dass der Nachhaltigkeit neben den Kosten beim Neubau – versus Sanierungsgedanken – sehr wohl Rechnung getragen wurden. Hier entsteht ein Neubau mit 95 Wohneinheiten für ältere Personen.
Auch Alterszentren sind im Wandel und beim 1960 erstellte Alterszentrum Trotte in Zürich Wipkingen wäre eine umfassende Erneuerung unerlässlich gewesen. Aufgrund des Umstandes, dass die Sanierungskosten fast gleich teuer zu stehen gekommen wären wie ein Neubau, wurde gegen die Instandsetzung entschieden.
Der Neubau wir nicht nur den heutigen Bedürfnissen (Zimmergrösse, Einrichtung, Struktur etc.) entsprechen, er wird durch den Minergie-P-Standard auch ökologisch vorbildlich sein.
Mich persönlich freut, dass mit dem Neubau Raum geschaffen wird, welcher den heutigen Bedürfnissen der Zielgruppe „Senioren“ gerecht wird. Die Zielgruppe „Senioren“ liegt mir besonders am Herzen. Obwohl gemäss BfS bekannt ist, dass die Zielgruppe 65+ in den nächsten 50 Jahren um 90% zunehmen wird (das entspricht ca. 1.2 Mio. Personen) reagiert -meiner Meinung nach- die Baubranche bzw. die Investoren nicht stark genug in der Umsetzung des künftig gewünschten bzw. gebrauchten Wohnraumes. Bevorzugt gebaut wird immer noch, was in den letzten Jahren erfolgreich abgesetzt werden konnte: 3.5- und 4.5-Zimmer-Wohnungen.
Unsere Zielgruppe „Senioren“ ist mobiler geworden und zieht auch gerne mit 70 Jahren noch in eine andere Mietwohnung- oder von ländlichem Eigentum in eine zentraler gelegene Mietwohnung. In meinem näheren Umfeld erlebe ich immer wieder, dass ältere Personen, welche umziehen möchten bzw. umziehen müssen (Sanierungsmassnahmen der Mietwohnung) von den Verwaltungen kaum ein Chance auf eine passende Wohnung kriegen. Bei mehreren Bewerbern werden oft jüngere Personen bevorzugt. Weshalb? Darf ein 80-Jähriger, welcher 20 Jahre in derselben Mietwohnung gewohnt hat, welche jetzt einem Neubau weichen muss, nicht mehr in eine Mietwohnung ziehen? Ist er zu alt um eigenständig zu leben? Trägt man unserer durchschnittlichen Lebenserwartung Rechnung, kann diese Person noch mindestens 5 – 10 Jahre ein sehr dankbarer und ruhiger Mieter sein. Mehr zu diesem Thema in meinem nächsten Blog.
(mögliche Arbeitsplatzvarianten für Zielgruppe Callcenter oder Treuhandfirma)
Zum richtigen Mix gehört eine Portion Mut!
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