Online-Inserate sind in der heutigen digitalen Welt eine wichtige Komponente, um potenzielle Mieter oder Käufer anzusprechen und schliesslich die Immobilien erfolgreich zu vermarkten. Es braucht das notwendige Wissen und die richtigen Techniken, um ansprechende und überzeugende Online-Inserate zu erstellen, welche die Aufmerksamkeit der entsprechenden Zielgruppe zu gewinnen.
Was braucht es für eine erfolgreiche Vermarktung mit maximaler Wirkung?
Zielgruppenanalyse: die Zielgruppe und ihre Bedürfnisse verstehen
Schreibtechniken: verkaufsfördernde Sprache verwenden und aussagekräftigen Inhalt erstellen.
Kombination Online-Marketing: Inserate in den sozialen Medien platzieren
Analyse und Optimierung: Inserate analysieren, um bessere Ergebnisse zu erzielen.
Ein erfolgreiches Inserat kann den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf, einer gelungenen Vermietung oder einer langen Vermarktungsphase ausmachen.
Gibt es Besonderheiten in der Vermarktung von Wohnungen oder Businessflächen?
Der grosse Unterschied liegt in der Marketingbotschaft. Bei der Vermarktung von Businessflächen liegt der Fokus auf den geschäftlichen Vorteilen, wie z. B. der erhöhten Produktivität, der optimalen Standortwahl, der geeigneten Infrastruktur oder der Imageverbesserung für das Unternehmen. Bei Wohnungen hingegen stehen der Komfort, die Lebensqualität und das Wohlbefinden der potenziellen Mieter bzw. Käufer im Vordergrund.
Massnahmen gegen Büroleerstand verlangen nicht nach übermässig viel Kreativität sondern nach fundierter Analyse und darauf aufbauende Kommunikations-Massnahmen, welche spezifisch auf das Objekt und die mögliche Zielgruppe abgestimmt sind.
Leerstandsanalyse in der Schweiz Gemäss Büromarktbericht 2019 von JLL profitiert der CH-Büromarkt derzeit von einer robusten Flächennachfrage. Dennoch dürften die Vermietungsmärkte generell mieterfreundlich bleiben. Das Angebot in Zürich ist mehrheitlich kleinflächig, zumindest teilweise ausgebaut und erscheint prinzipiell platzierbar. In der Region Zürich gab es per Ende Oktober 2018 380 Büroflächenangebote (grösser als 250m2) welche bereits 6 Monate und länger leer standen.
Was also tun bei 400m2 Bürofläche, welche schon länger leer steht? Coworking oder flexible open Space anbieten? Die Fläche aufwändig unterteilen und kleinere Büroflächen anbieten, welche auf dem Markt eine grössere Nachfrage geniessen? Aber Achtung: damit bieten Sie etwas an, was viele andere auch im Angebot haben. Sinnvoller erscheint, etwas auf dem Markt zu platzieren, was nicht alle haben – auch wenn es nicht so oft verlangt wird. Versuchen Sie aufzufallen, die richtigen Marketingmittel gezielt einzusetzen und genügend Zeit einzuplanen.
Wie auffallen?
Zur optimalen Vermarktung von Büro- oder Gewerbeflächen gehören eine Internetseite mit zielgruppenrelevanten Informationen, spannendes und informatives Bildmaterial, verständliche Pläne, mögliche Arbeitsplatzvarianten und Raumeinteilungen sowie eine Kurzinformation mit den wichtigsten Angaben (inkl. übersichtlicher Lagekarte).
(mögliche Arbeitsplatzvarianten für Zielgruppe Callcenter oder Treuhandfirma)
Die herkömmlichen online-Inserate auf den gängigen Immobilienportalen wie homegate.ch, flatfox etc. machen auch Ihre Konkurrenten und sollten ebenfalls gemacht werden, hilft aber nicht zum Auffallen. Die online-Inserate braucht es zwecks Traffic-Generator auf die eigene Projekt-Internetseite. Die Vermarktung fängt bei der Gestaltung des online-Inserates an. Auch hier gibt es unzählige Tricks für eine optimale Inserate-Gestaltung. Oder wie wäre es mit Werbung auf Facebook und einigen Plakaten in der Nähe des Objektes? Bei grösseren Flächen ist auch eine eigene Facebook-Seite denkbar – ganz im Layout und Naming des Angebotes. Zur Visibilität tragen auch ein Naming und Logo bei. Der Wiedererkennungswert darf nicht unterschätzt werden.
Auch die Liegenschaft soll gekennzeichnet werden mit Blache, Tafel oder Fensterkleber. Vielleicht spielen ja bestehende Mieter mit dem Gedanken sich räumlich zu vergrössern?
Wie wäre es zudem mit einem kurzen Objektfilm? Dieser kann einfach mit dem Smartphone erstellt und bearbeitet werden (Kurs siehe unter www.immobilienkurse.ch) und danach auf der Internetseite wie auch auf den Social-Media-Kanälen gezeigt werden.
Bei der Planung müssen die richtigen Mittel definiert und in der zeitlichen Abfolge untereinander geplant werden. Die Inhalte und Sprache müssen auf die Zielgruppe abgestimmt und verständliche formuliert sein.
Vorsicht: Mehr ist nicht immer besser!
Wenn ein Objekt länger auf dem Markt ist, werden auch viele Dienstleister darauf aufmerksam und versuchen Ihnen ihre Produkte anzubieten. Momentan sind „begehbare“ Grundrisse oder Führungen durch die Räume im Trend. Versuchen Sie bei allen Vermarktungsmöglichkeiten, die Ihnen angeboten werden, den Zusatznutzen für den Interessenten zu evaluieren. Bringt es neue Informationen und sind diese verständlich oder trägt es mehr zur Verwirrung von allfälligen Interessenten bei? Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen unbeteiligten Kollegen oder Drittfirma bei – mit etwas Abstand sieht vieles anders aus. Ein Sammelsurium an Informationen ist unbedingt zu vermeiden!
Stoppen Sie bestehenden Vermarktungen und starten Sie neu mit überarbeiteten und neuen Kommunikationsmitteln. Sie werden sehen, es melden sich neue Interessenten. Zusätzlich sollten die Vermarktungsaktivitäten noch mit aktiver Akquisition (Kalt-Akquise) unterstützt werden, was oft nicht gemacht wird, weil dies mit viel Zeitaufwand verbunden ist, aber eben beim Einsatz doch oft zum Erfolg führt (mein Erfahrungswert).
Falls Sie ein Beispiel für eine Bürovermarktung benötigen, können Sie dieses unter info@immoberatung kostenlos anfordern.
Autorin: Karin Blömeke, Geschäftsinhaberin von immoberatung.ch
Wie kann ein konkreter Leerstand wirksam bekämpft werden?
Wie bereits im vorgängigen Artikel erwähnt Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?, hängen die eingesetzen Vermarktungsinstrumente auch stark mit dem Preissegment und Standortes des Vermietungsobjektes zusammen.
Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen aber nur einen zielführenden Weg: Analyse – Planung – Umsetzung – Kontrolle
Bei einer leerstehenden 5.5-Zimmer-Mietwohnung mitten in der Stadt Zürich für CHF 4’900.– Monatsmiete werden andere Vermarktungsinstrumente in Betracht gezogen, als bei einer 3.5-Zimmer-Mietwohnung für CHF 1’450.– in ländlicher Region.
Leerstandsmanagement – Immobilienmarketing
Folgendes frei erfundene Objekt soll als Beispiel für die nachfolgenden Vermarktungsinstrumente dienen.
4.5-Zimmer-Mietwohnung, Bruttomiete CHF 1’550, NK 270.–, 105m2 Wohnfläche, Baujahr 1969 mit umfassenden Renovationen 2002, 5. Etage, Badezimmer und separate Toilette, ruhige Wohnlage mit Blick in die Berge und ins Grüne, Kinderzimmer je 13m2, Balkon 13m2, Bodenbeläge Parkett oder Keramik, Abstellplatz in Tiefgarage verfügbar, Lift, separates Kellerabteil, Gemeinde mit 3’000 Einwohner.
Standort-/Marktanalyse
Die Standort-/Marktanalyse hat ergeben, dass die Infrastrukur sehr gut ist. Einkauf, Post und Schule mit Kindergarten in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Bahnhof ist 10 Gehminuten entfernt von wo Winterthur in 12 Zugminuten erreichbar ist. Vom Bahnhof verkehren auch Busse in die umliegenden Gemeinden.
Zielgruppe
Welche Zielgruppe soll nun angesprochen werden? Ist es das Rentnerpaar, ein kinderloses Paar wo beide arbeiten (Dinks) oder die Kleinfamilie mit 1-2 Kindern? Als Mindesteinkommen wird bei allen ungefähr CHF 5’500.–/Monat vorausgesetzt.
Die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für eine neue Wohnung sind:
– die Lage und das unmittelbare Umfeld
– der Preis
– die Grösse der Wohnung (Aufteilung, Zimmeranzahl, Zimmergrössen, Nebenräume etc.)
– …….
Umsetzung
Die Autorin hat sich für eine Kleinfamilie mit maximal 2 Kindern entschieden und setzt bei den Vermarktungsmittel auf online-Inserate in Verbindung mit ansprechendem Bildmaterial und einer Vermarktungstafel vor Ort.
Nachfolgend Punkte müssen für eine zielgruppengerechte und optimale Vermarktung des Objektes beachtet werden:
Bildmaterial
Bilder sagen mehr als Tausend Wort und können positive Gefühle vermitteln. Dabei sollten allerdings ein paar Punkte (nicht abschliessend) beachtet werden wie z.B. Aussenansichten bei schönem Wetter, Kinderspielplatz und Naherholung zeigen, genügend Helligkeit bei Innenaufnahmen, optimale Perspektive suchen etc.
Grundrissplan Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Suche nach neuem Wohnraum ist die Grösse und Aufteilung der Wohnung was bedeutet, dass ein Grundrissplan unbedingt in ein Immobilieninserat online gehört. Dieser sollte lesbar sein, die m2 pro Zimmer vermerkt und die Nord-/Süd-Richtung gekenntzeichnet sein. Für eine gute Qualität kann der Grundrissplan auch als PDF angehängt werden.
Titel Der Titel ist immer der Blickfang und soll die Highlights hervorheben oder die Zielgruppe direkt ansprechen. Hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. Allerdings sollen die Aussagen die gemacht werden, im Inserat auch zu finden sein, d.h. traumhaft Aussicht bei den Fotos zeigen. Mögliche Inserate-Titel: „Sonnigen Balkon geniessen während Kinder auf Spielplatz spielen“ oder „Wohnung mit Schulanschluss und Blick in die Berge“
Textbeschreibung Das Objekt sollte stichwortartig und detailliert beschrieben werden. Die Umgebungsangaben müssen auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Bei Zielgruppe Familie gehört ein allfälliger Spielplatz, Distanz zu Schule und Kindergarten, Betreuung wie Hort oder Krippe, wie auch allfällige Freizeitaktivitäten in der Nähe in die Textbeschreibung. Beispiel:
Die Wohnung wurde 2002 umfassend renoviert und zeichnet sich aus durch:
– sonniges Wohnzimmer (40m2) mit Zugang zum Balkon mit Bergsicht
– moderne Küche mit Glaskeramit, Geschirrspüler und Sichtbackofen.
– Kühlschrank mit separaten Gefrierschubladen
– 3 Zimmer mit 15, 13, 13m2
– Bodenbeläge Parkett bzw. Keramik
– Badezimmer und separate Gäste-Toilette
– separates Kellerabtei
– Lift
– Autoabstellplatz in Tiefgarage für CHF 100.–/Monat dazumietbar
Kindergarten und Primarschule 5 Gehminuten entfernt. Mittagstisch wird in der Schule angeboten. Kinderbetreuung/Krippe im Ort vorhanden. Oberstufe 10 Fahrradminuten entfernt. Die Naherholung liegt direkt vor der Türe. Ein Paradies für Biker-, Jogging und Wanderfans.
„Mit etwas Zeit, Ideen und einfachen Mitteln zum Vermietungserfolg und die Konkurrenz hinter sich lassen“
Kontrolle
Sämtlich neu geschalteten Vermarktungsaktivitäten sofort kontrollieren auf:
Darstellung (Text)
Qualität und Reihenfolge Bilder
Vollständigkeit
Danach sollten die einzelnen Vermarktungsinstrumente regelmässig kontrolliert und ein Reporting (Statistiken) geführt werden. Nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten bestehen beispielsweise, um den Erfolg bzw. Nichterfolg eines online-Inserates zu messen.
Anzahl E-Mail-Eingänge
Anzahl Telefon-Anrufe auf ein Printinserat
Anzahl Besichtigungstermine/Interessenten am Tag-der-offenen-Tür
Anzahl Klicks auf das Internet-Inserat
Anzahl Besucher auf einer eigenen Internetseite
……
Fazit
Leerstandsmanagement benötigt Zeit für Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle wird aber ziemlich sicher auch mit neuem Response belohnt. Eine win-win-Situation für alle: Wohnung vermietet und professionelles Auftreten am Markt (Imagegewinn für die Firma).
(mögliche Arbeitsplatzvarianten für Zielgruppe Callcenter oder Treuhandfirma)
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