Immobilien-Marketing: richtiger Mix & Portion Mut!

Classic retro flying superhero with red capeZum richtigen Mix gehört eine Portion Mut!
Immobilien-Marketing fängt bereits bei der Planung der Immobilie an. Auf das Analysieren des Standortes und Marktes folgt das Ausarbeiten des Wohnungsangebotes (Wohnungsmix), der Wohnungstypen und -grössen, der Ausstattung sowie der Nebenräumlichkeiten wie z.B. Umgebungsgestaltung, Kellerräume, Gemeinschaftsräume etc.

Das Herzstück der Analyse: eine sorgfältige Zielgruppenbestimmung
Das Produkt Immobilie muss auf die Bedürfnisse der in der Analyse bestimmten Zielgruppe ausgerichtet werden. Hierzu braucht es eine Portion Mut, um von den altbekannten „Baumuster“ abzuweichen und allenfalls auch die Eigentümer von Neuem zu überzeugen. Beispielsweise werden immer noch am häufigsten 3.5-Zimmer und 4.5-Zimmerwohnungen gebaut und dies auch, wenn die Standort-/Marktanalyse wie auch die Bevölkerungsentwicklung klar aufzeigen, dass effiziente kleinere Wohnungen (2 – 3-Zimmer) am Standort gefragt sind.

Wo bleibt hier der Mut zu einer neuen Richtung?
Da stellt sich mir die Frage, warum im letzten Projekt – in einem grossen Neubaugebiet – der von mir vorgeschlagene hälftige Anteil  an 2.5-Zimmer-Wohnungen gekürzt und auf den „normalen“ kleinen Anteil gesetzt wurde mit dem Resultat, dass die kleinen Wohnungen nun heute bereits alle vermietet sind und die Vermietung der grösseren Wohnungen sehr harzig verläuft? Im Glattpark hingegen wurde mit dem Projekt Minmax mutig nur auf Kleinwohnungen (1.5 – 2.5-Zi-Wohnungen) gesetzt und der Mut wurde belohnt. Bis auf 3 grössere und 2 Wohngemeinschaftswohnungen sowie 3 EG-Ateliers sind alle der rund 100 Wohnungen bereits vermietet (Erstbezug 1.10.2016). Der Vermietungserfolg bestätigt demnach diesen Nachfrage-Trend.

Was heisst effiziente Wohnungen?
Flächenmässig sollten die Wohnung eher am unteren Durchschnitt liegen dafür praktische, individuell nutzbare Grundrisse aufweisen mit genügend zusätzlichem Stauraum und die Anforderung „stufenlos“ versteht sich von selbst. Dank kleineren Wohnflächen können die Wohnungen auch im unteren- bis mittleren Preissegment angeboten werden was wiederum die potenzielle Zielgruppe vergrössert.

Wieso zurück zu Kleinwohnungen?
Laut Hochrechnungen vom Bundesamt für Statistik (BfS) werden die Haushalte in der Schweiz in den nächsten Jahren stark zunehmen. Einerseits wegen Zuwanderung und andererseits wegen unserer immer älter werdenden Bevölkerung. Wachsen werden vor allem die 1 bis 2 Personenhaushalte mit älteren Leuten. Diese Zielgruppe hat andere Bedürfnisse an ihren Wohnraum wie auch an die Beratung und Vermarktungsablauf und diesen Ansprüchen werden meines Erachtens bis heute zu wenig Bedeutung geschenkt. Senioren brauchen mehr Zeit, um sich für Neues zu begeistern bzw. Entscheidungen zu fällen.

Welche Bedürfnisse haben Senioren an ihren Wohnraum?
Gefragt sind wohnflächenmässig kleinere Wohnungen jedoch mit genügend Räumen für Rückzugsmöglichkeiten und für Besucher (Freunde einladen). Ideal wäre ein zusätzlicher Gemeinschaftsraum sowie ein dazu mietbares Besucherzimmer/Satellitenzimmer. Die Wohnung sollte ausgestattet sein mit Dusche ohne Stufe aber mit Haltegriffen (1 Badezimmer reicht), Küche und Schränke nicht zu hoch, benutzungsfreundlich auch für kleinere Personen, einfach zu bedienende Küchengeräte (Elektronik und Höhe), pflegeleichte gut zu reinigende Fenster, sowie Bodenbeläge und Oberflächen, einfach zu bedienende Fenster mit Rollläden (Griffe nicht zu hoch und zu schwergängig) etc. Zudem bevorzugen ältere Wohnungsbewohner eine ruhige und sichere Wohnlage mit Erholungs- und Begegnungszonen in der Nähe.

Lebensphasen werden immer länger
Früher lebten ältere Personen nach der Pensionierung noch einige Jahre aktiv in der bisherigen Wohnung oder im eigenen Haus und machte sich dann mit dem Gedanken vertraut, irgendwann in ein Altersheim zu ziehen, weil sich körperliche Gebrechen bemerkbar machten oder weil der Haushalt alleine nicht mehr zu bewältigen war.
Heute ist die „aktive Seniorenphase“  immer länger dank der steigenden Lebenserwartung. Eine Studie zeigt, dass viele 70-Jährige auch gerne nochmals umziehen in eine neue Wohnung, die ihren veränderten Bedürfnissen besser entspricht als das zu gross gewordene Eigenheim. Je älter die Senioren dann werden, je wichtiger werden ihnen die eigenen vier Wände und die Umgebung. Die Senioren werden eine wichtige künftige Zielgruppe sein – und irgendwann gehören auch wir dazu.

Da mir die Senioren und ihre Wohnbedürfnisse sehr am Herzen liegen und ich die Problematik der Wohnungssuche im eigenen Umfeld immer wieder erlebe, versuche ich ihre Anliegen in der Immobilien-Branche zu platzieren – die Senioren haben selten die Möglichkeit dazu.

Weitere Informationen zur Zielgruppenbestimmung,  Bevölkerungsentwicklung und dem Projekt MinMax im Fachordner „Kreislauf Immobilien-Marketing 360°“ oder unter www.immobilienmarketing360.ch.