Immobilien-Marketing 360°- Wochenrückblick 4/2017

pexels-photo-207489Ich, Karin Blömeke, selbständige Immobilien-Marketing Fachfrau, gebe in meinem Blog wöchentlich Einblick in den gewöhnlichen Arbeitsalltag eines Immobilien-Marketing Profis.

Mein Wochen-Rückblick mit 3k: kreativ-kritisch-kompetent!

Diese Arbeitswoche stand ganz im Zeichen des Newsletter-Versandes sowie des Social-Media-Marketings mit dem Ziel: meine Internetseite www.immoberatung.ch soll eine bessere Platzierung auf google erreichen.

Zum Newsletter.
Diesen habe ich in einem einfachen Tool erstellt, mit ansprechenden Bildern ausgestattet und an meine knapp 4000 Newsletterempfänger versandt. Als Wochentag habe ich mit Dienstag morgen (Empfangsdatum) bisher die besten Resultate erzielt. Das Hauptthema des Newsletters ist das neue Immobilien-Kursprogramm 2017

Als weitere Themen habe ich den Immotipp weitergeführt (erscheint in jedem Newsletter mit neuem Thema) und mit meiner Firmenwebseite verlinkt wo das aktuelle Merkblatt mit vielen nützlichen Tipps kostenlos heruntergeladen werden kann – und noch weitere Themen wie Kursteilnehmer-Feedback und Firmenkurse sind im Newsletter enthalten. Das Resultat: Die Anzahl der Seiten-Besucher stieg von wöchentlich durchschnittlich 150 auf über 500 an.

Zum Social-Media-Marketing.
Das google-Suchresultat zum Keyword „immobilien marketing“ soll besser werden. Das Ziel: künftig ganz auf google Adwords verzichten zu können (diese haben übrigens kein Einfluss auf SEO). Um bei google gute Resultate zu erzielen ist Aktualität auf der Seite unumgänglich. Weiter ist zu wissen, dass google Aktivitäten auf Social-Media-Kanälen sehr hoch gewichtet. Also heisst das für mich: Meine Fanpage auf Facebook muss mehr Follower kriegen. Kostenlos ist dies nur möglich über eigene Beiträge (sehr schwierig hier Seiten-Follower zu generieren) oder mein neuster Versuch, ich bin einer geschlossenen Gruppe beigetreten mit dem Gruppenzweck likes4likes. Konkret heisst dies, andere Seiten zu liken und von diesen kommen dann ebenfalls likes zurück.Resultat: 10 neue Follower in 4 Tagen. Investition: viel Zeit, Nerven und online-Präsenz.

Eine Firmen-Fanpage auf Facebook ist ein MUSS für jede Firma.
Heute ist es unumgänglich in den Social-Media-Kanälen vertreten zu sein.

Aus diesem Grund gibt es den Kurs „starten mit Social-Media im Immobilienbereich“
wo neben den wichtigsten theoretischen Kenntnissen gleichzeitig Profile auf Facebook eröffnet werden (Firmen-Fanpage) und ebenfalls bestehende Berührungsängste mit diesem neue Medium abgebaut werden können.

Glücklicherweise spielt sich das Leben nicht nur online ab sondern es finden viele persönliche Kontakte statt und das schätze ich sehr.
In diesem Sinne wünsche ich Ihnen ein erholsames Wochenende und freue mich auf eine neue spannende Arbeitswoche.

Karin Blömeke, immoberatung.ch, 27.1.2017

 

 

Immobilien-Marketing 360° – Rückblick Arbeitswoche 3/2017

blume_biene__erstvermietung_bearbeitet-1Ich, Karin Blömeke, selbständige Immobilien-Marketing Fachfrau, gebe in meinem Blog wöchentlich Einblick in den gewöhnlichen Arbeitsalltag eines Immobilien-Marketing Profis.

Mein Wochen-Rückblick mit 3k: kreativ-kritisch-kompetent!

Diese Arbeitswoche – welche für mich im Normalfall 2 – 3 Arbeitstage und einige Abendstunden umfasst – war ich fast vollständig mit der Internetseite und der Vermarktungsbroschüre des Erstvermietungsprojektes in Glattbrugg beschäftigt.

Der kreative Teil ist abgeschlossen d.h. das Layout und die Bilder sind bestimmt. Diese mussten jedoch bereits zum Zeitpunkt der Auftragsvergebung für die Vermarktungstafel und die Blache für das Baustellengerüst bestimmt sein.

Nun geht es neben dem interessanten Teil der Projekt- und Lagebeschreibung (micro/macro) um den doch eher „mühseligen“ Pflichtteil der einzelnen Wohnungsbeschreibungen, Wohnungsangaben und Grundrisse im CMS damit diese auf der Internetseite erscheinen. Aber heute (Freitag Nachmittag) ist auch diese Arbeit mehr oder weniger erfolgsversprechend abgeschlossen. Nachdem die bestehenden Interessenten ausführlich über das Projekt informiert worden sind, dürfen nun alle Interessierten sich unter www.oberhauserstrasse.ch ein Bild vom Projekt machen.

Wieso habe ich im Layout ein Blume gewählt? Ich wollte in den kalten oft grauen Wintertagen etwas Farbe hineinbringen und darauf hinweisen, dass die Wohnungen im Spätsommer bezugsbereit sind. Ebenfalls kann das Bild Emotionen vermitteln was bei einer Aussenansicht vom Haus eher schwierig wäre (Immobilie = eher kaltes, neutrales Produkt). Und zuletzt soll der Vermarktungs-Auftritt ja schliesslich auffallen und Interesse wecken.

Ach ja und fast vergessen. Dem säumigen Bezahler des bestellten Fachordners habe ich eine freundliche Nachricht auf der Firmen-Facebookseite hinterlassen und warte nun auf eine Reaktion. Ich werde Sie auf dem Laufenden halten und wünsche Ihnen ein angenehmes und erholsames Wochenende.

Herzliche Grüsse,
Karin Blömeke

Immobilien-Marketing 360° – Rückblick einer normalen Arbeitswoche

 Ich, Karin Blömeke, selbständige Immobilien-Marketing Fachfrau, gebe in meinem Blog gerne Einblick in den gewöhnlichen Arbeitsalltag eines Immobilien-Marketing Profis.

Mein Wochen-Rückblick mit 3k: kreativ-kritisch-kompetent!

Woche 2, 2017 (meine erste Arbeitswoche im neuen Jahr)

Neues Jahr, neuer Vorsatz, neue Ideen und neue Umsetzungen. Ich werde nun jeden Freitag einen kurzen Wochenrückblick über meine Arbeiten und Eindrücke veröffentlichen.

Diese Woche habe ich diejenigen Personen bzw. Firmen gemahnt, welche vor langer Zeit bei mir meinen Fachordner bestellten, aber bis heute nicht bezahlt haben. Dieses Vorgehen ist für mich nicht nachvollziehbar und noch weniger verständlich, wenn diese auf keinem gewöhnlichen Kommunikationsweg wie Brief, Mail oder Telefon erreichbar sind. Ich überlege mir, ob ich einen Hinweis auf deren übersichtlich gestalteten Firmen-Facebookseite hinterlassen soll und damit auch gleich prüfen, ob die Kommentare wenigstens da gelesen werden. In Social Media sollte immer schnell reagiert werden.

Für das startende Immobilien-Vermarktungs-Projekt mit 19 Mietwohnungen in Glattbrugg versuche ich seit anfangs Dezember 2016 eine Vermarktungstafel auf das Grundstück – an stark frequentierter Lage – fertig montieren zu lassen. Nachdem ich die Daten 2 x senden musste (weil nicht mehr auffindbar) und dann die Weihnachtstage dazwischen kamen, warte ich nun auf ein definitives Montagedatum. Hoffentlich bedeuten der Schnee und die Kälte nicht nochmals eine Verzögerung.

Da sich die Immobilie erst im rohbauähnlichen Zustand befindet, wird die Vermarktung mit Visualisierungen unterstützt. Nachdem ich die Zielgruppen, Ausstattung und Möblierungsvorschläge noch vor den Festtagen definiert hatte, sind einige Visualisierungen bereits fertig und bei den anderen müssen nur noch kleine Korrekturen vorgenommen werden. Die Bilder sind sehr ansprechend geworden und haben sogar einen farblichen Bezug zum restlichen Layout der Vermarktungsunterlagen.

Geniessen Sie den Ausblick aus der gemütlichen Loggia der Dachwohnung.

Ich wünsche Ihnen ein erholsames Wochenende mit Sonne und hoffentlich auch etwas Winter.

Karin Blömeke
immoberatung.ch

Immobilien und die richtigen Konzepte

Braucht es Konzepte im Immobilien-Marketing oder reicht als Grundlage zum Vermarktungserfolg auch einfach nur eine Portion Erfahrung? Auf diese Frage werden Sie nach dem Lesen des Artikels sicher die passende Antwort finden.

Ein Konzept auszuarbeiten ist nicht schwer, aber dafür umfangreich – wenn man es ordentlich machen will. Konzept heisst nichts anderes als ein grober Plan, der die Massnahmen zur Erreichung eines Ziels auflistet oder beschreibt.

Da bei Immobilien-Projekten immer mehrere Parteien involviert sind und die Umsetzungsdauer meist über 15 Monate bis hin zu mehreren Jahren dauert (je nach Grösse und Komplexität des Projektes) ist eine detaillierte Planung unerlässlich. Die wechselnden Projektteilnehmer – je Projektfortschritt – erschweren den optimalen Prozess- und Informationsfluss zusätzlich.

Mein Credo: Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen, aber nur einen zielführenden Weg: Analyse – Planung – Umsetzung und Kontrolle. Oberstes Ziel des Immobilien-Marketings muss sein: einer örtlich vorhandenen Zielgruppe das auf sie zugeschnittene Produkt bereit zu stellen und somit eine effiziente Vermarktung mit daraus resultierenden Kosteneinsparungen zu gewährleisten.

Bei der Planung (Projekt-Planungsphase) – welche nach einer Standort-und Marktanalyse – erfolgt, stehen u.a. folgende Konzepte zur Verfügung:

  • Marketingkonzept
  • Nutzungskonzept
  • Kommunikationskonzept
  • Vermarktungskonzept

Mittels der Erstellung eines Konzeptes werden Ideen, Gedanken, allfällige Probleme etc. geordnet und kontrolliert aufgearbeitet und festgehalten. Gibt es Veränderungen in der Zusammensetzung des Projektteams, können sich neu Dazugestossene schnell und unkompliziert in das Projekt einarbeiten und informieren. In meiner 10-jährigen Tätigkeit in Immobilien-Projekten habe ich schon einige Male erlebt, dass ganze Teams ausgewechselt wurden und ich in der Funktion als externer Immobilien-Marketingberater als einzige Person einen detaillierten Gesamt-Überblick über bereits getroffene Entscheidungen hatte.

Obwohl die Inhalte meistens ähnlich sind, können Konzepte nicht einfach kopiert werden. Die Gliederung ist jedoch immer dieselbe. Jedes Konzept gliedert sich in die drei Hauptteile:

  • Analyseteil: zeigt die Ausgangslage sowie die Situationsanalyse auf
  • Strategieteil: formuliert die Zielsetzung(en), die Zielgruppen, die Kommunikationsinhalte sowie die Strategie
  • Massnahmenteil: beschreibt die Massnahmen, das Budget und die Erfolgskontrolle

Bevor auf die Unterscheidung der verschiedenen Konzepte eingegangen wird, ist festzuhalten, dass die Einflussnahme auf das endgültige Produkt Immobilie – je nach Projektfortschritt – immer kleiner wird. Kann beim Marketing- bzw. Nutzungskonzept noch auf die Objekt-Grösse und Ausbau, Wohnungsmix etc. Einfluss genommen werden, ist dies beim Vermarktungskonzept fast nicht mehr möglich. Des Weiteren werden je nach Projektstand andere Konzepte benötigt (siehe Grafik/Quelle immobilien-marketing360°).

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Wie lassen sich die Konzepte abgrenzen bzw. welche Unterscheidungsmerkmale weisen diese auf? Beispielsweise der Inhalt des Marketingkonzepts ist mit weniger Details behaftet als das Vermarktungskonzept. Im Marketingkonzept werden vor allem richtungweisende Massnahmen (Stossrichtungen) vorgegeben. Konkret handelt es sich dabei um Definitionen/Festlegungen der Instrumente (price, product, place und promotion), Zielgruppen, Einsatzgebiete, Umsetzungsdauer etc. (eine detaillierte Übersicht finden Sie im Fachordner Immobilien-Marketing 360°).

Zusammengefasst sind dies die wichtigsten Vorteile einer Konzepterstellung:

  • Erstellung einer theoretischen Grundlage inkl. Ideensortierung und Priorisierung
  • schriftliche Basis/Zusammenfassung aller relevanten Faktoren und Informationen
  • gezielte Planung und ganzheitliche Betrachtungsweise (360°)
  • Formulierung konkreter Ziele
  • Konzentration auf das Wesentliche
  • Orientierungsrahmen mit Zwischenzielen
  • Termin-, Budget- und Erfolgskontrolle
  • leichtere Informationsübergabe Dritte und neue Projektmitglieder

Für allfällige Fragen bzw. Hilfestellungen stehe ich Ihnen bei der Erstellung Ihres nächsten Konzeptes gerne zur Verfügung.

Immobilien-Marketing: richtiger Mix & Portion Mut!

Classic retro flying superhero with red capeZum richtigen Mix gehört eine Portion Mut!
Immobilien-Marketing fängt bereits bei der Planung der Immobilie an. Auf das Analysieren des Standortes und Marktes folgt das Ausarbeiten des Wohnungsangebotes (Wohnungsmix), der Wohnungstypen und -grössen, der Ausstattung sowie der Nebenräumlichkeiten wie z.B. Umgebungsgestaltung, Kellerräume, Gemeinschaftsräume etc.

Das Herzstück der Analyse: eine sorgfältige Zielgruppenbestimmung
Das Produkt Immobilie muss auf die Bedürfnisse der in der Analyse bestimmten Zielgruppe ausgerichtet werden. Hierzu braucht es eine Portion Mut, um von den altbekannten „Baumuster“ abzuweichen und allenfalls auch die Eigentümer von Neuem zu überzeugen. Beispielsweise werden immer noch am häufigsten 3.5-Zimmer und 4.5-Zimmerwohnungen gebaut und dies auch, wenn die Standort-/Marktanalyse wie auch die Bevölkerungsentwicklung klar aufzeigen, dass effiziente kleinere Wohnungen (2 – 3-Zimmer) am Standort gefragt sind.

Wo bleibt hier der Mut zu einer neuen Richtung?
Da stellt sich mir die Frage, warum im letzten Projekt – in einem grossen Neubaugebiet – der von mir vorgeschlagene hälftige Anteil  an 2.5-Zimmer-Wohnungen gekürzt und auf den „normalen“ kleinen Anteil gesetzt wurde mit dem Resultat, dass die kleinen Wohnungen nun heute bereits alle vermietet sind und die Vermietung der grösseren Wohnungen sehr harzig verläuft? Im Glattpark hingegen wurde mit dem Projekt Minmax mutig nur auf Kleinwohnungen (1.5 – 2.5-Zi-Wohnungen) gesetzt und der Mut wurde belohnt. Bis auf 3 grössere und 2 Wohngemeinschaftswohnungen sowie 3 EG-Ateliers sind alle der rund 100 Wohnungen bereits vermietet (Erstbezug 1.10.2016). Der Vermietungserfolg bestätigt demnach diesen Nachfrage-Trend.

Was heisst effiziente Wohnungen?
Flächenmässig sollten die Wohnung eher am unteren Durchschnitt liegen dafür praktische, individuell nutzbare Grundrisse aufweisen mit genügend zusätzlichem Stauraum und die Anforderung „stufenlos“ versteht sich von selbst. Dank kleineren Wohnflächen können die Wohnungen auch im unteren- bis mittleren Preissegment angeboten werden was wiederum die potenzielle Zielgruppe vergrössert.

Wieso zurück zu Kleinwohnungen?
Laut Hochrechnungen vom Bundesamt für Statistik (BfS) werden die Haushalte in der Schweiz in den nächsten Jahren stark zunehmen. Einerseits wegen Zuwanderung und andererseits wegen unserer immer älter werdenden Bevölkerung. Wachsen werden vor allem die 1 bis 2 Personenhaushalte mit älteren Leuten. Diese Zielgruppe hat andere Bedürfnisse an ihren Wohnraum wie auch an die Beratung und Vermarktungsablauf und diesen Ansprüchen werden meines Erachtens bis heute zu wenig Bedeutung geschenkt. Senioren brauchen mehr Zeit, um sich für Neues zu begeistern bzw. Entscheidungen zu fällen.

Welche Bedürfnisse haben Senioren an ihren Wohnraum?
Gefragt sind wohnflächenmässig kleinere Wohnungen jedoch mit genügend Räumen für Rückzugsmöglichkeiten und für Besucher (Freunde einladen). Ideal wäre ein zusätzlicher Gemeinschaftsraum sowie ein dazu mietbares Besucherzimmer/Satellitenzimmer. Die Wohnung sollte ausgestattet sein mit Dusche ohne Stufe aber mit Haltegriffen (1 Badezimmer reicht), Küche und Schränke nicht zu hoch, benutzungsfreundlich auch für kleinere Personen, einfach zu bedienende Küchengeräte (Elektronik und Höhe), pflegeleichte gut zu reinigende Fenster, sowie Bodenbeläge und Oberflächen, einfach zu bedienende Fenster mit Rollläden (Griffe nicht zu hoch und zu schwergängig) etc. Zudem bevorzugen ältere Wohnungsbewohner eine ruhige und sichere Wohnlage mit Erholungs- und Begegnungszonen in der Nähe.

Lebensphasen werden immer länger
Früher lebten ältere Personen nach der Pensionierung noch einige Jahre aktiv in der bisherigen Wohnung oder im eigenen Haus und machte sich dann mit dem Gedanken vertraut, irgendwann in ein Altersheim zu ziehen, weil sich körperliche Gebrechen bemerkbar machten oder weil der Haushalt alleine nicht mehr zu bewältigen war.
Heute ist die „aktive Seniorenphase“  immer länger dank der steigenden Lebenserwartung. Eine Studie zeigt, dass viele 70-Jährige auch gerne nochmals umziehen in eine neue Wohnung, die ihren veränderten Bedürfnissen besser entspricht als das zu gross gewordene Eigenheim. Je älter die Senioren dann werden, je wichtiger werden ihnen die eigenen vier Wände und die Umgebung. Die Senioren werden eine wichtige künftige Zielgruppe sein – und irgendwann gehören auch wir dazu.

Da mir die Senioren und ihre Wohnbedürfnisse sehr am Herzen liegen und ich die Problematik der Wohnungssuche im eigenen Umfeld immer wieder erlebe, versuche ich ihre Anliegen in der Immobilien-Branche zu platzieren – die Senioren haben selten die Möglichkeit dazu.

Weitere Informationen zur Zielgruppenbestimmung,  Bevölkerungsentwicklung und dem Projekt MinMax im Fachordner „Kreislauf Immobilien-Marketing 360°“ oder unter www.immobilienmarketing360.ch.

Magnetisierende Wirkung….

….durch Bilder – ein Bestandteil vom Immobilien-Marketing!

Heute wird davon ausgegangen, dass bis zu 80% aller Wahrnehmungen visuell erfolgen oder aber vom Sehsinn beeinflusst werden. Dies bedeutet, dass etwa 80 Prozent der Informationen aus der Umwelt über die Augen erfasst werden.

Bilder sind deshalb für die Werbung extrem wichtig, weil sie Informationen schneller transportieren als Texte und sind zudem besser geeignet, um emotionale Inhalte zu übermitteln.

Gerade bei Immobilien spielt die Qualität der Bilder ein grosse Rolle, da die Immobilie als Gegenstand/Produkt eher kühl und emotionslos wahrgenommen werden.

Bei Aussenaufnahmen gilt es zudem zu beachten:

  • Schönes Wetter zum Fotografieren (Belichtung ist Nachmittags besser)
  • Auf Jahreszeit achten (falls möglich). Ideale Jahreszeit Frühling bis Frühsommer.
  • Keine Winterbilder mit Schnee (falls eine längere Vermarktungsphase anfällt)
  • Nur Bild-Querformate da Hochformate teilweise in den online-Inseraten geschnitten werden
  • Verschiedene Standorte bzw. Perspektiven in Betracht ziehen (für Aussenansicht Immobilie)
  • Aussicht bzw. Blick vom Gebäude in Richtung Süden
  • Umgebung fotografieren (allfälliges Gewerbe, Spielplatz, Gemeinschaftsräume, Aufenthaltsbereiche im Freien, Garagen, Parkplätze etc.)
  • Infrastruktur in der Umgebung fotografieren wie Einkauf, ÖV-Haltestellen, Schulen, Kindergarten, Naherholung etc.

Die Innenaufnahmen sind für den Immobilien-Interessenten sehr wichtig, da diese viele Informationen über den Ausbau, Aufteilung und die verschiedenen Nebenräume liefern.

Es hilft dem Immobilienanbieter wie auch dem Interessenten Zeit zu sparen, wenn er sich im Vorfeld einen umfassenden Überblick über die Immobilie machen kann. Diese Vorselektion ist der bedeutendste gemeinsame Vorteil für beide Seiten und sollte deshalb vom Immobilienanbieter zwingend mit optimalem Bildmaterial genutzt werden.

Bei den Innenaufnahmen gilt es zu beachten:

  • Gute Aufnahmequalität und genügend Helligkeit
  • Sämtliche (Roll)Läden offen bzw. oben
  • Blitz benützen bei mangelndem Licht bzw. Gegenlicht
  • Keine Utensilien vom Fotograf im Bild (Jacken, Taschen etc.)
  • Fotograf nicht im Bild (Badezimmerspiegel)
  • Vertieft Fotografieren (leicht Hocke), um mehr vom Objekt zu zeigen (weniger Decke)
  • Balkon, Terrasse oder Gartensitzplatz fotografieren sowie deren Aussicht

Nebenräume wie Keller, Estrich, Reduit, Einzelgarage etc. nicht vergessen

Zusätzliche Optimierungs-Möglichkeiten:

  • Bildbearbeitung mit den gängigen Bildbearbeitungsprogrammen
  • mit eigenen Deko-Gegenständen etwas Auffrischen wie beispielsweise
    Badezimmer: Bade-/Handtücher, Teppich, Seifenständer, Schalen
    Küche: Früchte, Schalen, Vasen, Blumen
    Entrée: Schirmständer, Blume auf Sockel
    Wohnzimmer: Ständerlampe, Lesestuhl, kleiner Tisch, Blumen, Vasen, Teppich
  • professionelles Home Staging beauftragen

 

Quelle: http://www.swiss-homestaging.ch

Die Bilder als Blickfang im Online-Inserat
Damit die Bilder als Highlight magnetisierend wirken, sind neben der Auswahl und Qualität die Reihenfolge der Bilder massgebend.

Vorschlag Bildreihenfolge
1. Aussenansicht oder Aussicht von Balkon, Terrasse, Gartensitzplatz
2. Wohnzimmer, Cheminée, Essbereich, Ausblick Wohnzimmer zum Balkon/Terrasse
3. Küche, Küchengeräte, Blick zum Wohnzimmer bei offener Küche
4. Entrée, Garderobe, Gang, Reduit
5. Restliche Zimmer
6. Badezimmer, Gäste Toilette
7. Balkon, Terrasse, Gartensitzplatz
8. Grundrissplan (lesbar und beschriftet)
9. Nebenräume wie Keller, Estrich, Garage

Anzahl Aussenansichten Immobilie
1 bis max. 2 Aussenansichten genügen. Qualität kommt vor Quantität.

Aktivierungswirkung bzw. Interesse generieren
Erstes Bild im Inserat soll sofort die Aufmerksamkeit des Lesers auf sich ziehen und dazu verleiten das Inserat komplett durchzulesen (Blickfang – magnetisierend)

 

 

beauty photographer reviewing bad shot
Immobilien fotografieren leicht gemacht

 

Falls Sie noch umfassendere Informationen zum visuellen Auftritt von Immobilien benötigen, sind die Kurse „Immobilien fotografieren leicht gemacht“ in Dietikon empfehlenswert. In diesem Kurs zeigt Ihnen ein Profi-Fotograf anhand von Praxisbeispielen, wie die Immobilien ins beste Licht gerückt werden können.

Weitere Informationen und Anmeldung unter: http://www.immobilienkurse.ch oder unter nachstehendem Link.

Weiterbildungsangebot / Immobilienkurse

Blog-Autorin: Karin Blömeke, immoberatung.ch

Leerstandsmanagement – yes, we can!

Wie kann ein konkreter Leerstand wirksam bekämpft werden?

Wie bereits im vorgängigen Artikel erwähnt Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?, hängen die eingesetzen Vermarktungsinstrumente auch stark mit dem Preissegment und Standortes des Vermietungsobjektes zusammen.

Immobilien-Marketing kennt viele Lösungen aber nur einen zielführenden Weg:
Analyse – Planung – Umsetzung – Kontrolle

Bei einer  leerstehenden 5.5-Zimmer-Mietwohnung mitten in der Stadt Zürich für CHF 4’900.– Monatsmiete werden andere Vermarktungsinstrumente in Betracht gezogen, als bei einer 3.5-Zimmer-Mietwohnung für CHF 1’450.– in ländlicher Region.

Leerstandsmanagement
Leerstandsmanagement – Immobilienmarketing

Folgendes frei erfundene Objekt soll als Beispiel für die nachfolgenden Vermarktungsinstrumente dienen.

4.5-Zimmer-Mietwohnung, Bruttomiete CHF 1’550, NK 270.–, 105m2 Wohnfläche, Baujahr 1969 mit umfassenden Renovationen 2002, 5. Etage, Badezimmer und separate Toilette, ruhige Wohnlage mit Blick in die Berge und ins Grüne, Kinderzimmer je 13m2, Balkon 13m2, Bodenbeläge Parkett oder Keramik, Abstellplatz in Tiefgarage verfügbar, Lift, separates Kellerabteil, Gemeinde mit 3’000 Einwohner.

Standort-/Marktanalyse

Die Standort-/Marktanalyse hat ergeben, dass die Infrastrukur sehr gut ist. Einkauf, Post und Schule mit Kindergarten in wenigen Gehminuten erreichbar. Der Bahnhof ist 10 Gehminuten entfernt von wo Winterthur in 12 Zugminuten erreichbar ist. Vom Bahnhof verkehren auch Busse in die umliegenden Gemeinden.

Zielgruppe

Welche Zielgruppe soll nun angesprochen werden? Ist es das Rentnerpaar, ein kinderloses Paar wo beide arbeiten (Dinks) oder die Kleinfamilie mit 1-2 Kindern? Als Mindesteinkommen wird bei allen ungefähr CHF 5’500.–/Monat vorausgesetzt.

Die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für eine neue Wohnung sind:
– die Lage und das unmittelbare Umfeld
– der Preis
– die Grösse der Wohnung (Aufteilung, Zimmeranzahl, Zimmergrössen, Nebenräume etc.)
– …….

Umsetzung

Die Autorin hat sich für eine Kleinfamilie mit maximal 2 Kindern entschieden und setzt bei den Vermarktungsmittel auf online-Inserate in Verbindung mit ansprechendem Bildmaterial und einer Vermarktungstafel vor Ort.

Nachfolgend Punkte müssen für eine zielgruppengerechte und optimale Vermarktung des Objektes beachtet werden:

  1. Bildmaterial
    Bilder sagen mehr als Tausend Wort und können positive Gefühle vermitteln. Dabei sollten allerdings ein paar Punkte (nicht abschliessend) beachtet werden wie z.B. Aussenansichten bei schönem Wetter, Kinderspielplatz und Naherholung zeigen, genügend Helligkeit bei Innenaufnahmen, optimale Perspektive suchen etc.
  2. Grundrissplan
    Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Suche nach neuem Wohnraum ist die Grösse und Aufteilung der Wohnung was bedeutet, dass ein Grundrissplan unbedingt in ein Immobilieninserat online gehört. Dieser sollte lesbar sein, die m2 pro Zimmer vermerkt und die Nord-/Süd-Richtung gekenntzeichnet sein. Für eine gute Qualität kann der Grundrissplan auch als PDF angehängt werden.
  3. Titel
    Der Titel ist immer der Blickfang und soll die Highlights hervorheben oder die Zielgruppe direkt ansprechen. Hier sind der Fantasie keine Grenzen gesetzt. Allerdings sollen die Aussagen die gemacht werden, im Inserat auch zu finden sein, d.h. traumhaft Aussicht bei den Fotos zeigen. Mögliche Inserate-Titel: „Sonnigen Balkon geniessen während Kinder auf Spielplatz spielen“ oder „Wohnung mit Schulanschluss und Blick in die Berge“
  4. Textbeschreibung
    Das Objekt sollte stichwortartig und detailliert beschrieben werden. Die Umgebungsangaben müssen auf die Zielgruppe abgestimmt sein. Bei Zielgruppe Familie gehört ein allfälliger Spielplatz, Distanz zu Schule und Kindergarten, Betreuung wie Hort oder Krippe, wie auch allfällige Freizeitaktivitäten in der Nähe in die Textbeschreibung. Beispiel:
    Die Wohnung wurde 2002 umfassend renoviert und zeichnet sich aus durch:
    – sonniges Wohnzimmer (40m2) mit Zugang zum Balkon mit Bergsicht
    – moderne Küche mit Glaskeramit, Geschirrspüler und Sichtbackofen.
    – Kühlschrank mit separaten Gefrierschubladen
    – 3 Zimmer mit 15, 13, 13m2
    – Bodenbeläge Parkett bzw. Keramik
    – Badezimmer und separate Gäste-Toilette
    – separates Kellerabtei
    – Lift
    – Autoabstellplatz in Tiefgarage für CHF 100.–/Monat dazumietbar
    Kindergarten und Primarschule 5 Gehminuten entfernt. Mittagstisch wird in der Schule angeboten. Kinderbetreuung/Krippe im Ort vorhanden. Oberstufe 10 Fahrradminuten entfernt. Die Naherholung liegt direkt vor der Türe. Ein Paradies für Biker-, Jogging und Wanderfans.

„Mit etwas Zeit, Ideen und einfachen Mitteln zum Vermietungserfolg und die Konkurrenz hinter sich lassen“

Kontrolle

Sämtlich neu geschalteten Vermarktungsaktivitäten sofort kontrollieren auf:

  • Darstellung (Text)
  • Qualität und Reihenfolge Bilder
  • Vollständigkeit

Danach sollten die einzelnen Vermarktungsinstrumente regelmässig kontrolliert und ein Reporting (Statistiken) geführt werden. Nachfolgend aufgeführte Möglichkeiten bestehen beispielsweise, um den Erfolg bzw. Nichterfolg eines online-Inserates zu messen.

  • Anzahl E-Mail-Eingänge
  • Anzahl Telefon-Anrufe auf ein Printinserat
  • Anzahl Besichtigungstermine/Interessenten am Tag-der-offenen-Tür
  • Anzahl Klicks auf das Internet-Inserat
  • Anzahl Besucher auf einer eigenen Internetseite
  • ……

Fazit

Leerstandsmanagement benötigt Zeit für Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle wird aber ziemlich sicher auch mit neuem Response belohnt. Eine win-win-Situation für alle: Wohnung vermietet und professionelles Auftreten am Markt (Imagegewinn für die Firma).

Autorin Karin Blömeke, immoberatung.ch

Weiterlesen Leerstandsmanagement – yes, we can!

Wichtigkeitsfaktor: Leerstand Mietwohnung?

Immobilien-Marketing bei Leerständen von Mietwohnungen bei Bestandesliegenschaften

Zeit fr Neues DDR Waschbecken
Vermarktung überarbeiten bei Leerständen

Solange die Wiedervermietung einer gekündigten Wohnung nicht problematisch erscheint, wird der Vermarktung meist keine besondere Beachtung geschenkt. Die online-Insertion wird automatisch aus dem Bewirtschaftungs-Tool ausgelöst ohne grosses Dazutun des verantwortlichen Bewirtschafters.

Aber funktioniert dieses Vorgehen? Muss der Immobilien-Lebenszyklus nicht miteinbezogen werden?
Doch, auf jeden Fall! Die Wohnungsausstattung wird mit der Zeit immer älter und entspricht höchstwahrscheinlich nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Wohnungssuchenden. Zusätzlich kann es Veränderungen in der umliegenden Infrastruktur gegeben haben, welche miteinbezogen werden müssen.

Gibt es Erfahrungswerte ab welcher Leerstands-Dauer in der Praxis eine Überprüfung der Vermarktung stattfindet? Meine Erfahrungen sind, dass Wohnungen zum Teil problemlos über 18 Monate leer stehen bevor reagiert wird.

Mit einfachen Mitteln zum Vermietungs-Erfolg.

Nebst dem Preissegment ist auch beim Leerstands-Management der Immobilien-Marketing Kreislauf massgebend. Es sind dies:

Immobilien_Marketing

  • Analyse: kurze Standort-/Marktanalyse (marktgerechter Preis bzw. überprüfen des Preisgefüges) inkl. Stärken-/Schwächenprofil
  • Ziel: rasche Wiedervermietung
  • Zielgruppe und Positionierung: Zielgruppe  in Verbindung mit der Positionierung bestimmen (anhand Analyse-Resultate) für eine zielgruppengerechte Kommunikation
  • Strategie: Strategie festlegen für Zielerreichung. Mit welchen Instrumenten und Massnahmen kann das Ziel bestmöglich erreicht werden
  • Marketing-Mix und Umsetzung: Die zur Verfügung stehenden Mittel in einer effizienten Kombination einsetzen unter Berücksichtigung der Zielgruppen-Kommunikation
  • Kontrolle: regelmässige Kontrolle, ob die Vermarktungs-Aktivitäten den gewünschten Erfolg bringen, ansonsten sofort Massnahmen ergreifen

In der Umsetzung steht mit den richtig angewendeten Vermarktungsinstrumenten wie z.B. online-Insertion, Bildmaterial, Flyers, Internetseiten etc. in Verbindung mit einer zielgruppengerechten Ansprache und Kommunikation einer erfolgreichen Wiedervermietung nichts mehr im Wege.

Die Auswahl der einzusetzenden Vermarktungsinstrumente hängt stark mit dem Preissegment des Vermietungsobjektes zusammen.

Eine erfolgreiche Wiedervermietung setzt allerdings voraus, dass die Standort-/Marktanalyse gewissenhaft durchgeführt wurde und dabei die Infrastruktur wie Einkauf, Schulen, ÖV/MIV sowie Naherholung und Freizeitmöglichkeiten inkl. Distanzen detailliert aufgearbeitet wurde. Des Weiteren müssen die gängigen Wohnungspreise vor Ort bekannt sein, d.h. die Konkurrenz-Angebote ausgewertet sein.

Auf was bei den Vermarktungsinstrumenten besonders Wert gelegt werden muss, folgt im nächsten Blog.

Falls firmeninterner Bedarf an Leerstandsmanagement besteht, biete ich Kurse vor Ort an und gebe dazu auch verschiedene Checklisten ab.

 

Autorin: Karin Blömeke, immoberatung.ch

 

 

 

Welche Zielgruppe gesucht?

Welche Zielgruppe soll das Plakat hoch oben auf dem Dach ansprechen?

Obwohl in Zürich und Umgebung zur Zeit viel Gewerbe- und Bürofläche neue Mieter suchen, ist die Vermarktung der leerstehenden Flächen – teils grosse Flächen bis zu ganzen Gebäuden – oft nicht zielführend und nicht zuletzt infolge mangelhafter Ausführung. Die Flächen stehen teils über Monate bis zu mehreren Jahren leer.

Ich bin jedoch davon überzeugt, dass jeder Leerstand in nützlicher Frist behoben werden kann.  Ich habe selber schon über längere Zeit leerstehende Flächen mit Erfolg vermieten können und dies obwohl es sich um ältere Räumlichkeiten handelte und diese sich nicht an Top-Lagen befanden sondern in absolut ländlicher Umgebung.

Durch konsequenten Einsatz von Immobilien-Marketing und persönlichem Engagement kann für jede Fläche der passende Mieter gefunden werden.

Vorausgesetzt der Mietpreis ist marktgerecht. Hier setzt das Immobilien-Marketing nämlich bereits ein. Zu Beginn eines erfolgreichen Vermarktungsprozesses steht eine kurze Standort-/Marktanalyse wo das Preisgefüge, die Konkurrenzangebote und der Standort samt Infrastruktur detailliert analysiert wird.
Anhand der Resultate und Auswertungen und unter Miteinbezug des bereits bestehenden Mietermixes wird die Zielgruppe bestimmt, welche für die Räumlichkeiten in Frage kommt. Gerade bei Gewerbeflächen kann es gut sein, dass mehrere verschiedene Zielgruppen in Frage kommen, was beim nächsten Schritt berücksichtigt werden muss: Erstellen eines Vermarktungskonzeptes. Hier kann bestimmt werden wie z.B. verschiedene Zielgruppen erreicht werden können:

  • gleichzeitig ansprechen, jedoch mit verschiedenen Kommunikationsmitteln und Kanälen
  • nacheinander (zeitlich versetzt – Phasensystem) mit Priorisierung

Weitere Punkte wie Zielsetzungen, Zuständigkeiten, Budget, Festlegung Kommunikationsinstrumente, Naming/Logo, zeitlicher Rahmen sowie Massnahmenplanung bei nicht erreichen der gesetzten Ziele bis hin zu kleinen baulichen Massnahmen am Gebäude. Gerade bei älteren Gebäude kann letzteres sehr viel bewirken, indem das Gebäude den heutigen Bedürfnissen der Suchenden angepasst werden kann oder einfach mit mehr Aufmerksamkeit besticht.

Mit Kreativität und professionellem Auftritt sich von der zahlreichen Konkurrenz abheben

Bei Büro- und Gewerbeflächen gehört heute online-Marketing zwingend dazu. Ein einfaches Inserat auf den gängigen Online-Immobilien-Marktplätzen reicht schon lange nicht mehr aus. Zumal die meisten online-Portale für Wohnliegenschaften und nicht Büro- und Gewerbeflächen entwickelt wurden.

Beispielsweise kann ein Internetauftritt als Basiskommunikationsmittel eingesetzt werden. Alle anderen Kommunikationsmittel wie z.B. online und Zeitungs-Inserate, Blachen etc. verweisen mittels URL-Hinweis auf die Internetseite. Eine eigene Internetseite für einen bestimmten Leerstand hat den Vorteil, dass dieser Auftritt ganz auf die Eigenheiten des Leerstandes bzw. Räumlichkeiten eingehen kann und die vordefinierte Zielgruppe somit optimal ansprechen kann. Die Verknüpfung der verschiedenen Kommunikationsmittel on- und offline heisst mit Fachbegriff „crossmedia„.

Zudem sollte bei Besichtigungsterminen den Interessenten Unterlagen (Doku oder Flyer) über das Objekt abgegeben werden können. Dies zeugt einerseits von professionellem Verhalten und andererseits hat der Interessent etwas „Handfestes“ was er bei Bedarf auch in einem Gremium z.B. Geschäftsleitung vorlegen kann.

Zu guter Letzt sollte auch das Nachfassen nach einigen Tagen nicht vergessen gehen. Eine kurze Rückfrage, ob noch Fragen offen sind oder noch Unterlagen für die Entscheidungsfindung fehlen, kann Sie und Ihre Liegenschaft wieder ins Gespräch bringen.

Fazit: Mit Immobilien-Marketing sich von der Konkurrenz abheben, ist auch bei Gewerbe- und Büroflächen (älteren Datums)  und auch mit einem kleinen Budget problemlos möglich. Gefragt sind Kreativität und persönliches Engagement.

Autorin Karin Blömeke, immoberatung.ch

 

 

 

 

 

Wohnung sucht Senior

Zielgruppe Senioren, Alterswohnen
aktive Senioren

Diese Tatsache würde ich mir wünschen. Genügend passenden und zahlbaren Wohnraum für unsere Senioren. Meiner Meinung nach gibt es zwei Arten der Zielgruppe Senioren: die „aktiven“ und die „häuslichen„. In meinem letzten Blogeintrag hatte ich angekündigt, über ein aktuelles Wohnsuch-Problem von Senioren zu erzählen.

Ich nenne das aktive Seniorenpaar Anna und Paul Muster, beide etwas über 80 Jahre alt, die letzten 20 Jahre in einer Mietwohnung in Pfäffikon nähe Bahnhof und See gewohnt. Anna bevorzugt es täglich im Pfäffikersee ein Bad zu nehmen, Paul ist engagierter Naturliebhaber und unternimmt mit seinen Enkel gerne ausgiebige Ausflüge im Wald.
Die Namen sind frei erfunden, der Rest zu 100% authentisch.

Vor ein paar Wochen erhält das Ehepaar Muster nach über 20-jähriger Mietdauer die Wohnungskündigung infolge Liegenschaftssanierung. Der Vermieter, eine bekannte Liegenschaftenfirma, schickt die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten wie immer mit der eingeschriebenen Briefpost. Eine mündliche Voronrientierung der langjährigen und absolut unproblematischen Mieter haben sie in keiner Weise in Betracht gezogen.

Anna und Paul brauchen  erst einmal ein paar Tage, um die Tragweite dieser in ihr Lebend einschneidende Änderung zu verstehen. Als sie sich wieder gefangen haben, reden sie mit Bekannten und auch mit der Verwaltung. Diese beschränkt die Hilfe darauf, ihnen die frei gewordenen Wohnungen, welche auch auf dem Internet bereits publiziert sind, in Ausdrucksformat zukommen zu lassen.

Paul verbringt nun viel Zeit vor dem Computer und sucht nach geeigneten Wohnungen. Ihr beschränktes Budget von max. CHF 1’500.– inkl. Nebenkosten macht die Suche in einer grösseren Stadt wie Pfäffikon nicht gerade einfacher. Die Anforderung an ihre neue Wohnung sind nicht gross: 3 – 3.5-Zimmer, zentrale und ev. ruhige Lage in Pfäffikon (nicht am Berg), kleiner Balkon oder Gartensitzplatz und bis zum 1. Stock ohne Lift möglich, danach nur mit Lift. Das Auto bräuchte noch einen Parkplatz, aber Paul spielt schon länger mit dem Gedanken, dass er das Auto kurzfristig verkaufen möchte.

Und wie geht die Geschichte weiter? Haben die beiden schon eine Wohnung gefunden? Leider nein und das hängt von mehreren Faktoren ab. Es ist bekannt, dass sich ältere Leuten mit Entscheidungen wie Wohnungswechsel schwerer tun (bekannte Umgebung verlassen wie Nachbarn, Infrastruktur etc.) d.h. dass sie nach einer Wohnungs-besichtigung mehr Bedenkzeit brauchen als ihre jüngeren Mitinteressenten. Hinzu kommt das ungewohnte Anmelde-Formular ausfüllen, ev. einen Begleitbrief verfassen, eine Betreibungsauskunft zu besorgen und wenn es die Unterlagen dann bis zum Verwalter auf den Tisch schaffen, wird sich dieser wahrscheinlich kaum für ein 80-jähriges Ehepaar entscheiden, wenn andere Mietinteressenten vorliegen – was mir auch meine Kursteilnehmer immer wieder bestätigen.

Aber warum eigentlich? Was spricht gegen ältere solvente Mieter? Haben Verwaltung Angst vor einem baldigen erneuten Mieterwechsel? Wer garantiert, dass jüngere Mieter länger bleiben? Heute sind fast 20% der Schweizer Bevölkerung im Pensionsalter (Tendenz steigend), fühlen sich durchschnittlich 10 – 15 Jahre jünger als das biologische Alter, sind aktiv und mobil und möchten oder müssen auch im Pensionsalter öfters einmal noch die Wohnung wechseln.

Also gebt unseren Senioren eine Chance und unterstützt ihre Mobilitätswünsche wie z.B. ein Wohnungswechsel – sie werden es euch danken.

Wer möchte bei der Problemfindung helfen und diesem aktiven und lebensfreudigen Ehepaar eine Chance für eine neue Mietwohnung geben? Ich freue mich über jeden Hinweis! Bitte Liken und Teilen!